Cassazione Civile, Sentenza n. 28918/2025 del 02/11/2025

Esito

La controversia

La Fondazione impugnava il decreto del Tribunale di Roma che aveva escluso il suo diritto di prelazione ex art. 38 L. 392/1978 sul complesso immobiliare venduto in procedura fallimentare. La Fondazione sosteneva che il richiamo alla L. 392/1978 nel contratto di locazione (art. 19) e la clausola di prelazione implicita le attribuivano il diritto di prelazione, e che tale prelazione sarebbe compatibile e applicabile anche nelle vendite forzate/fallimentari. Inoltre rilevava presunte violazioni di norme civilistiche relative all'interpretazione contrattuale (art. 1374 c.c., artt. 1362-1363 c.c.) e norme procedurali (art. 115 c.p.c.). La questione centrale era quindi se la prelazione legale del conduttore ex art. 38 L. 392/1978 operi automaticamente quando il contratto di locazione è stato stipulato dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento, o se occorra una previsione espressa e autorizzazione degli organi della procedura.

La decisione

La Corte di legittimità ha dichiarato ammissibile il ricorso ma lo ha rigettato nel merito. Ha affermato che: (i) non è consentito al giudice di legittimità riconsiderare l'interpretazione contrattuale svolta dal giudice di merito salvo vizio dei canoni ermeneutici; (ii) non esiste un'incompatibilità ontologica tra prelazione e vendita coattiva, alla luce di norme e giurisprudenza che talvolta ammettono la prelazione anche nella vendita forzata, ma tale compatibilità è circoscritta alle ipotesi in cui il curatore sia subentrato in un contratto di locazione anteriore alla dichiarazione di fallimento (art. 80 L.F.); (iii) quando invece il contratto di locazione è stato stipulato dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento a fini gestori/di liquidazione, la prelazione legale ex art. 38 L. 392/1978 non sorge di per sé: perché la prelazione possa valere è necessaria una clausola di prelazione convenzionale espressa e la preventiva autorizzazione degli organi della procedura (giudice delegato e comitato dei creditori), in coerenza con la finalità liquidatoria e la tutela del ceto creditorio. Pertanto il ricorso è stato respinto e la Fondazione condannata alle spese.

Norme richiamate

• art. 38, legge 27 luglio 1978, n. 392

  disciplinare la prelazione del conduttore per immobili ad uso non abitativo

  La Corte ha ritenuto che la prelazione legale non si applica automaticamente quando il contratto di locazione è stato stipulato dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento; per essere compatibile con la procedura liquidatoria la prelazione deve risultare da una clausola convenzionale espressa e dalla preventiva autorizzazione degli organi della procedura

• art. 36, legge fallimentare

  Norma procedurale attraverso la quale è stato emesso il decreto impugnato; la Corte ha ammesso il ricorso ex art. 111, comma 7 Cost. avendo natura definitiva della decisione impugnata

• art. 80, legge fallimentare

  Prevede il subentro del curatore nei contratti di locazione pendenti alla dichiarazione di fallimento; la giurisprudenza e la Corte ritengono compatibile la prelazione quando il curatore subentra in un contratto anteriore (subentro ex lege)

• art. 104-bis, legge fallimentare

  Riferimento alla disciplina dell'affitto d'azienda e al principio per cui misure che incidono sulla circolazione del bene in funzione liquidatoria richiedono espressa autorizzazione degli organi della procedura; da questo principio la Corte ricava la necessità di preventiva autorizzazione e clausola espressa per la prelazione convenzionale stipulata dal curatore

• art. 107, legge fallimentare

  Regola le vendite competitive nella procedura fallimentare; la Corte distingue tra vendite competitive e il possibile esercizio della prelazione, subordinandone l'operatività alle condizioni esplicite sopra richiamate

• art. 560, cod. proc. civ.

  Norma che vieta la locazione dell'immobile pignorato senza autorizzazione; la Corte la richiama per affermare che il curatore/ custod e non possono stipulare locazioni senza autorizzazione degli organi, con conseguenze sulla natura gestionale di tali contratti

• art. 2923, cod. civ.

  Relativo opponibilità delle locazioni con data certa anteriori al pignoramento; la Corte lo usa per distinguere i contratti ante e post fallimento e il diverso regime che ne consegue

• art. 111, comma 7, Cost.

  Fondamento dell'ammissibilità del ricorso straordinario avverso il decreto ex art. 36 L.F., in quanto il provvedimento incide definitivamente su diritti soggettivi

• D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice beni culturali), art. 59

  Citato a titolo esemplificativo per mostrare che esistono norme che consentono prelazioni anche in contesti di trasferimenti coattivi (denunzia per consentire esercizio della prelazione da parte dello Stato/Regione)

• art. 2471, cod. civ.

  Richiamato per evidenziare ipotesi in cui, anche nella vendita concorsuale, taluni diritti di prelazione/precedenza possono operare (es.: presentare altro acquirente che offra lo stesso prezzo)

Massime di principio

• La prelazione legale ex art. 38 L. 392/1978 non opera automaticamente quando il contratto di locazione è stipulato dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento; perché la prelazione valga in quella situazione occorre una clausola di prelazione convenzionale espressa e la preventiva autorizzazione degli organi della procedura (comitato dei creditori/giudice delegato).
• Se il curatore subentra in un contratto di locazione anteriore alla dichiarazione di fallimento (art. 80 L.F.), la prelazione a favore del conduttore può invece essere compatibile e esercitabile, salvo i limiti già indicati dalla giurisprudenza (esercizio dopo la definitiva determinazione del prezzo).
• In sede di Cassazione è inammissibile chiedere una riedizione dei fatti o una diversa interpretazione contrattuale già compiuta dal giudice di merito, salvo che non sia dimostrato il vizio dei canoni ermeneutici o la carenza logica della motivazione.
• Ogni previsione che limiti la circolazione del bene in funzione della liquidazione concorsuale (es. prelazioni stipulate dal curatore) richiede adeguata motivazione e l'autorizzazione preventiva degli organi della procedura, in considerazione della prevalenza dell'interesse del ceto creditorio.
• Norme speciali e precedenti giurisprudenziali possono ammettere la prelazione anche in contesti di vendita coattiva, ma l'applicabilità va valutata caso per caso in base alla natura del contratto (anteriore o posteriore alla dichiarazione di fallimento) e all'esistenza di atti/consensi formali degli organi concorsuali.