Sentenza del 12/01/2017 n. 565 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia aveva rettificato il valore dichiarato nell’atto di compravendita del 7 giugno 2002 per un terreno di 1.052 mq, elevandolo da 1.250 euro a 42.080 euro (40 euro al mq), con maggiori imposte di registro e accessori per 8.985,60 euro. Il contribuente contestava l’avviso notificato il 16 giugno 2006, deducendo motivazione generica e violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986: sosteneva che il vincolo paesaggistico del Piano territoriale paesistico dell’isola d’Ischia rendesse il fondo inedificabile, nonostante la classificazione in zona D del PRG. In Cassazione ha inoltre denunciato violazione delle norme urbanistiche e dell’onere della prova, nonché insufficiente motivazione della sentenza di merito.

La decisione

La CTP aveva rideterminato l’accertamento e la CTR Campania aveva respinto l’appello del contribuente; la Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la classificazione del terreno in zona D attribuisse una potenzialità edificatoria rilevante, non esclusa in assoluto dal generico richiamo al vincolo paesaggistico: i vincoli possono incidere sul valore venale concreto, ma non necessariamente eliminano la qualificazione edificatoria. Ha inoltre giudicato sufficiente la motivazione dell’avviso, che indicava i criteri di valutazione e le caratteristiche del fondo, e non ravvisato un’inversione dell’onere della prova: il contribuente non aveva formulato contestazioni fattuali specifiche né prodotto elementi idonei a confutare la stima. Le ulteriori doglianze motivazionali non consentivano di rivalutare in Cassazione il merito. Z.G.G. è stato condannato alle spese, liquidate in 1.500 euro per compensi professionali, oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, nè i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli artt. 47 e 48. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

  Il criterio catastale automatico non protegge i terreni cui gli strumenti urbanistici attribuiscono destinazione edificatoria; in tal caso il valore può essere rettificato.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Ai fini dell'applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 e del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  Ai fini dell’imposta di registro, la qualificazione edificatoria discende dal piano urbanistico generale adottato dal Comune; non occorrono né l’approvazione regionale né l’adozione di piani attuativi.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 2-bis

  La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto nè ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.

  La motivazione deve rendere conoscibili presupposti e ragioni della rettifica e consentire la difesa; non è nulla se l’avviso espone i criteri adottati e il contenuto essenziale degli atti richiamati, anche se la motivazione è opinabile o non esaustiva nei dettagli.

• Codice civile, art. 2697

  Dunque, se è vero che l'onere probatorio sorge a carico dell'Amministrazione nel momento in cui l'accertamento viene contestato in via giudiziale, è altrettanto certo che intanto tale onere viene in rilievo sempre che l'impugnazione giudiziale contenga specifiche e dettagliate allegazioni.

  L’Amministrazione conserva l’onere di provare i fatti costitutivi della pretesa, ma il contribuente deve formulare contestazioni specifiche e dettagliate; il solo certificato urbanistico, nel caso concreto, non ha confutato gli elementi della stima.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  La motivazione omessa o insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l'obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento, ma non già quando, invece, vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati.

  Il vizio di motivazione è deducibile solo in presenza di omissioni decisive o di un percorso logico obiettivamente carente; non permette di ottenere una nuova valutazione delle prove o del merito.

Massime di principio

• Per la valutazione fiscale di un terreno, la destinazione edificatoria prevista dal piano regolatore generale comunale adottato può rilevare anche se mancano l’approvazione regionale o i piani attuativi.
• Un vincolo paesaggistico o una limitazione concreta non esclude automaticamente la natura edificabile del terreno: può incidere invece sull’attualità delle potenzialità edificatorie e quindi sul valore venale e sulla base imponibile.
• L’avviso di rettifica è motivato se espone criteri e ragioni sufficienti a comprendere la stima e a contestarla; non è sempre necessario che elenchi ogni elemento fattuale impiegato dall’Ufficio.
• In giudizio il contribuente deve contestare la stima con allegazioni concrete e specifiche. Il solo richiamo a un certificato urbanistico può non bastare se non confuta gli elementi di valutazione indicati nell’avviso.
• In Cassazione non si può chiedere una nuova ponderazione delle risultanze di fatto: il vizio motivazionale rileva solo se mancano l’esame di un elemento decisivo o una spiegazione logica riconoscibile.