Sentenza del 03/02/2016 n. 2086 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione tributaria regionale di Napoli che aveva ritenuto legittimo l'avviso di rettifica e liquidazione relativo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale. L'Agenzia aveva elevato il valore dichiarato nell'atto di compravendita, pari a Euro 14.070,00, a Euro 210.000,00, applicando il criterio del valore venale comparativo. La ricorrente ha sostenuto che, trattandosi di terreno agricolo e non edificabile, avrebbe dovuto applicarsi il criterio automatico previsto dall'art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986. Ha inoltre denunciato l'insufficiente motivazione della sentenza regionale e la violazione di legge.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo carente la motivazione della sentenza regionale e erronea l'applicazione del criterio del valore venale. Il terreno risultava qualificato come agricolo, con destinazione urbanistica rurale e rigidi limiti di edificabilità; tali caratteristiche non escludevano l'applicazione del criterio automatico, poiché l'art. 52, comma 4, esclude tale criterio solo per i terreni destinati dagli strumenti urbanistici all'edificazione, in particolare residenziale, e non per quelli con mera e limitata edificabilità rurale. La Corte ha cassato la sentenza, deciso nel merito e annullato l'avviso di rettifica e liquidazione. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione, mentre le spese dei gradi di merito sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  Il criterio automatico di valutazione è escluso "per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria".

  La norma impedisce l'applicazione del criterio automatico soltanto ai terreni urbanisticamente destinati all'edificazione, soprattutto residenziale. Non è sufficiente una limitata possibilità di edificazione rurale, soggetta a rigidi vincoli di volumetria e destinazione, per escludere tale criterio.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disposizione è stata richiamata dalla ricorrente quale norma interpretativa, con efficacia retroattiva, in relazione alla qualificazione urbanistica dei terreni e all'applicazione del criterio di valutazione fiscale.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Sono state dedotte, rispettivamente, la violazione o falsa applicazione di legge e l'illogicità o insufficienza della motivazione su un punto decisivo della controversia.

• Codice di procedura civile, art. 384, comma 2

  La Corte ha deciso direttamente nel merito, annullando l'avviso, poiché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• Cass. n. 3414/2001, Cass. n. 5234/2008 e Cass. n. 15475/2005

  I precedenti confermano che l'esclusione del criterio automatico riguarda i terreni destinati a fini edificatori residenziali e non si estende ai terreni rurali con ridotta edificabilità per fabbricati agricoli o pertinenziali.

Massime di principio

• Per stabilire il criterio di valutazione fiscale di un terreno occorre verificare anzitutto la sua destinazione urbanistica risultante dal certificato di destinazione urbanistica, prima di discutere la congruità del valore di mercato.
• La semplice presenza di una limitata edificabilità non residenziale o agricola non comporta automaticamente l'esclusione del criterio automatico previsto dall'art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986.
• L'esclusione del criterio automatico opera, in linea generale, per i terreni urbanisticamente destinati all'edificazione, in particolare residenziale, mentre non basta una modesta edificabilità rurale soggetta a vincoli stringenti.
• Una stima tecnica dell'Amministrazione, anche se effettuata mediante sopralluogo, non può superare il dato oggettivo della destinazione urbanistica quando ricorrono i presupposti per il criterio automatico.
• L'amministrazione deve motivare specificamente perché ritiene applicabile il valore venale comparativo e perché il terreno non rientri nella categoria dei terreni inedificabili o agricoli ai fini dell'art. 52, comma 4.
• In casi analoghi, il contribuente dovrebbe produrre il certificato di destinazione urbanistica, evidenziare la destinazione rurale e documentare i limiti di volumetria, destinazione e utilizzabilità degli eventuali fabbricati.