Risposta n. 199 del 20/06/2019

Nota di variazione IVA per fatture relative a lavori su un fondo immobiliare in caso di cambio della SGR

L’interpello riguarda la corretta intestazione della nota di variazione in diminuzione IVA, ai sensi dell’articolo 26 del DPR n. 633/1972, in una situazione in cui un fondo immobiliare riservato ha cambiato società di gestione. Il tema nasce da fatture emesse per interventi di riqualificazione edilizia del patrimonio del fondo con applicazione dell’IVA ordinaria del 22% anziché dell’aliquota ridotta del 10%.

Fattispecie rappresentata dall’istante

La società istante è una SGR che opera in Italia in libera prestazione di servizi, senza stabile organizzazione, quale gestore di un fondo d’investimento alternativo immobiliare riservato di tipo chiuso. Il fondo, composto interamente da asset ubicati in un Comune indicato nel testo, era stato istituito in Italia da una precedente SGR e successivamente gestito da un’altra SGR prima del subentro dell’istante.

L’istante precisa inoltre che, in base all’articolo 8 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, è soggetto passivo IVA per le cessioni di beni e prestazioni di servizi relative alle operazioni del fondo immobiliare da essa gestito. Per adempiere agli obblighi IVA si è identificata direttamente in Italia ai sensi dell’articolo 35-ter del DPR n. 633/1972.

Il quesito posto all’Agenzia

La precedente società di gestione aveva avviato un progetto di riqualificazione degli immobili del fondo e aveva affidato i lavori a una società appaltatrice. Quest’ultima aveva emesso fatture nei confronti della precedente SGR, ma con applicazione dell’aliquota IVA errata del 22% invece del 10%.

L’istante chiede quindi se, per rettificare tali fatture, la nota di variazione in diminuzione debba essere emessa dalla società appaltatrice nei confronti della nuova SGR subentrante nella gestione del fondo oppure verso la precedente SGR che risultava intestataria delle fatture originarie.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante sostiene che la nota di variazione debba essere emessa direttamente nei confronti della nuova società di gestione del fondo, cioè nei confronti dell’istante stessa, nonostante l’operazione originaria fosse intercorsa tra il fornitore e la precedente SGR.

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia richiama, in particolare:

• l’articolo 36, commi 3 e 4, del TUF, secondo cui ciascun fondo comune di investimento costituisce patrimonio autonomo e separato rispetto a quello della SGR e dei partecipanti, e la SGR agisce nell’interesse dei partecipanti assumendo gli obblighi e la responsabilità del mandatario;
• l’articolo 8 del decreto-legge n. 351/2001, che attribuisce alla società di gestione la soggettività passiva IVA per le operazioni del fondo immobiliare istituito dalla stessa e prevede la separata determinazione e liquidazione dell’imposta per ciascun fondo;
• l’articolo 26, commi 2 e 3, del DPR n. 633/1972, in materia di note di variazione in diminuzione;
• le circolari n. 47/E dell’8 agosto 2003 e n. 2/E del 15 febbraio 2012, richiamate per il principio dell’unicità del soggetto passivo IVA e per gli adempimenti dichiarativi e di versamento della SGR.

Valutazione dell’Agenzia sulle caratteristiche del fondo e della SGR

Secondo l’Agenzia, i fondi comuni di investimento immobiliare non hanno autonoma soggettività tributaria ai fini IVA: tale soggettività è attribuita alla SGR, che deve tenere una contabilità separata per sé e per ciascun fondo, presentare un’unica dichiarazione annuale IVA e procedere al versamento cumulativo delle somme dovute da sé stessa e dai fondi gestiti.

L’Agenzia evidenzia inoltre che, nel caso di sostituzione della società di gestione, la SGR subentrante assume rispetto al fondo la medesima posizione della SGR sostituita. Ne deriva una continuità tra soggetto cessato e soggetto subentrante sul piano della gestione del fondo e delle relative posizioni soggettive.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conclude che, in caso di sostituzione di una SGR con un’altra nell’amministrazione di un fondo comune di investimento immobiliare, le note di variazione in diminuzione ex articolo 26, commi 2 e 3, del DPR n. 633/1972 devono essere emesse nei confronti della SGR subentrante, anche se la fattura originaria era stata emessa nei confronti della SGR sostituita.

La ragione è che la nuova società di gestione subentra, senza soluzione di continuità, nelle posizioni soggettive di natura gestoria della precedente ed è quindi legittimata a richiedere al cedente/fornitore la rettifica dell’IVA originariamente detratta dalla SGR sostituita e imputata al fondo.

Limiti del parere reso

L’Agenzia precisa che il parere non è vincolante per il cedente/fornitore e che esula dall’istanza la verifica dell’esistenza dei presupposti per l’emissione delle note di variazione e della loro entità. Il parere riguarda esclusivamente le modalità di emissione della nota di variazione e l’individuazione del corretto intestatario nel caso di cambio della SGR.