Risoluzione n. 94 del 11/10/2012

Proroga del termine per l’uso edificatorio delle aree fabbricabili

La risoluzione esamina l’effetto dell’articolo 29, comma 8-ter, del decreto-legge 29 dicembre 2011, n. 216, convertito dalla legge 24 febbraio 2012, n. 14, che ha prorogato da cinque a dieci anni il termine per l’utilizzazione edificatoria delle aree fabbricabili previsto dall’articolo 1, comma 474, della legge 23 dicembre 2005, n. 266. Il documento risponde a un interpello presentato da una società che aveva già applicato la disciplina della rivalutazione e poi aveva perso i benefici per mancato utilizzo edificatorio entro il termine originario.

Quadro normativo di riferimento

L’articolo 1, comma 473, della legge n. 266 del 2005 consentiva la rivalutazione delle aree fabbricabili non ancora edificate o risultanti tali a seguito della demolizione degli edifici esistenti, purché iscritte nel bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2004 e rivalutate nel bilancio o rendiconto dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2005. Prima della modifica del 2012, il comma 474 prevedeva che, per conservare gli effetti della rivalutazione, l’utilizzazione edificatoria dovesse avvenire entro cinque anni dalla rivalutazione.

Fattispecie rappresentata dalla società

La società istante aveva effettuato la rivalutazione nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2005, con riferimento ad aree situate in zone territoriali diverse del comune in cui ha sede. Per le aree in zona C, l’utilizzazione edificatoria non era avvenuta entro il 31 dicembre 2010, poiché il piano edificatorio, subordinato a iniziativa pubblica, risultava ancora bloccato. Seguendo la circolare 13 giugno 2006, n. 18/E, la società aveva quindi:

• utilizzato il credito d’imposta derivante dall’imposta sostitutiva versata, pari a 108.019 euro;
• riportato le evidenze fiscali alla situazione ante rivalutazione;
• riclassificato nel bilancio chiuso al 31.12.2010 il saldo di rivalutazione come riserva libera.

Chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate

L’Agenzia ricorda che, in base alla circolare n. 18/E del 2006, l’utilizzazione edificatoria si considera realizzata solo quando, entro il termine previsto, la costruzione sia iniziata e sia venuto ad esistenza un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, cioè con rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e copertura completata; non è sufficiente il mero inizio formale dei lavori.

In caso di mancata edificazione entro il quinquennio, il contribuente decadeva dai benefici della rivalutazione, con irrilevanza del maggior valore iscritto. Conseguentemente, secondo la disciplina previgente, sorgeva il diritto al credito d’imposta per l’imposta sostitutiva pagata e si liberava il saldo attivo. Il credito poteva essere utilizzato in compensazione solo dopo la scadenza del termine quinquennale, che per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare scadeva il 31 dicembre 2010.

Effetti della proroga a dieci anni

La proroga introdotta nel 2012 è intervenuta oltre un anno dopo la scadenza del termine originario e ha esteso a dieci anni il periodo entro cui le aree fabbricabili devono essere utilizzate edificatoriamente per mantenere i benefici della rivalutazione. La norma consente quindi anche a chi non aveva edificato entro i cinque anni di continuare a beneficiare della disciplina sulla rivalutazione.

Per i soggetti che, in applicazione della disciplina originaria, avevano già:

• riportato il valore fiscale dell’area al valore ante rivalutazione;
• utilizzato in tutto o in parte il credito d’imposta;
• ottenuto la liberazione del saldo attivo; sono indicate due alternative.

Alternative operative per i contribuenti interessati

Se il contribuente non intende avvalersi del nuovo termine decennale, non è tenuto a ripristinare i maggiori valori fiscali delle aree per allinearli ai valori di bilancio; il saldo attivo resta una posta non vincolata e permane il diritto al credito per l’imposta sostitutiva versata.

Se invece intende beneficiare della proroga e quindi riattivare gli effetti della rivalutazione, deve riversare il credito d’imposta già utilizzato in compensazione, maturato a decorrere dal 1° gennaio 2011, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2012. Il riversamento avviene senza sanzioni, ma con corresponsione degli interessi. In tal caso si realizza:

• il riconoscimento fiscale dei valori iscritti in bilancio;
• la ricostituzione del saldo attivo di rivalutazione.

Interessi e modalità di versamento

Sulla somma da riversare sono dovuti interessi dalla data di utilizzo del credito d’imposta, al saggio legale ex articolo 1284 del codice civile, fissato al 2,5% annuo con decorrenza dal 1° gennaio 2012 in base al decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 12 dicembre 2011.

Per il versamento tramite modello F24 deve essere utilizzato il codice tributo 1812, denominato "Imposta sostitutiva sulla rivalutazione delle aree fabbricabili, articolo 1, comma 473 della legge 23 dicembre 2005, n. 266". Il codice va impiegato anche per il riversamento del credito d’imposta utilizzato, indicando come anno di riferimento il 2011.

Indicazioni finali

La risoluzione conclude precisando che le Direzioni regionali devono vigilare affinché i principi e le istruzioni forniti siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.