Sentenza del 26/03/2019 n. 396 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la rettifica del valore dichiarato nell'atto pubblico di compravendita di terreni agricoli, sostenendo che l'Amministrazione finanziaria non potesse fondare la maggiore pretesa impositiva esclusivamente sulle stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il contribuente aveva documentato il contenuto dell'atto pubblico e i relativi pagamenti, fornendo elementi a sostegno del valore dichiarato.

La decisione

La pretesa dell'Amministrazione non può essere adeguatamente giustificata dal solo richiamo ai valori OMI. Tali stime non costituiscono una fonte tipica e autonoma di prova del maggior valore dell'immobile, ma rappresentano un ausilio indicativo e di massima. Per sostenere validamente la rettifica, l'Amministrazione deve corroborarle con ulteriori elementi concreti e specifici, idonei a superare la documentazione prodotta dal contribuente. In assenza di tali elementi, la rettifica risulta non sufficientemente provata e il contribuente prevale.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro e del potere di rettifica del valore dichiarato

  L'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, ma deve fornire una motivazione e una prova adeguate del maggior valore accertato.

• Stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI non sono una fonte tipica di prova né dimostrano automaticamente il valore venale dell'immobile. Possono essere utilizzati come elemento indiziario o ausilio estimativo, ma devono essere accompagnati da ulteriori elementi probatori specifici.

• Atto pubblico e documentazione dei pagamenti

  L'atto pubblico di compravendita e la prova dei pagamenti costituiscono elementi documentali rilevanti a sostegno del valore dichiarato, che l'Amministrazione deve contestare con dati concreti e non con il solo riferimento a stime generali.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore di un terreno ai fini dell'imposta di registro, il solo riferimento ai valori OMI non è normalmente sufficiente a dimostrare il maggior valore accertato.
• Le stime OMI hanno funzione orientativa e indiziaria: devono essere integrate da elementi specifici, quali comparabili reali, caratteristiche del terreno, ubicazione, destinazione urbanistica, condizioni di vendita o altri dati oggettivi.
• Il contribuente dovrebbe conservare l'atto pubblico, la prova dei pagamenti e ogni documento utile a dimostrare la congruità del prezzo effettivamente dichiarato e corrisposto.
• Quando il contribuente produce documentazione concreta, l'Amministrazione deve motivare puntualmente perché tale documentazione non sia attendibile o non rifletta il reale valore del bene.
• La validità della rettifica dipende dalla qualità complessiva della prova e della motivazione: valori medi o generali possono orientare l'accertamento, ma non sostituiscono la dimostrazione specifica del maggior valore.