Cassazione Civile, Sentenza n. 18055/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

Carozza chiedeva il riconoscimento della proprietà esclusiva sul box garage (interno 30) che gli era stato assegnato in prenotazione dalla cooperativa e che aveva poi acquistato con atto pubblico del 7 dicembre 2005, sostenendo che il Condominio lo utilizzava illegittimamente come sala comune. I convenuti deducevano la nullità dell'atto di acquisto (perché concluso con la cooperativa dopo la cancellazione dal registro delle imprese) e, in via riconvenzionale, l'acquisto della proprietà da parte del Condominio per usucapione. In primo grado il Tribunale accolse l'usucapione; la Corte d'appello rigettò l'appello di Carozza escludendo l'usucapione ma ritenendo comunque nullo l'atto per mancanza del consenso degli altri comproprietari, qualificando il vano come bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. Il ricorso per cassazione contestava la qualificazione del locale come bene comune, la violazione degli artt. 1325 e 1418 c.c. e l'ultrapetizione (art. 112 c.p.c.), deducendo che il titolo di Carozza lo abilitava a divenire proprietario esclusivo con la stipula del mutuo individuale/trasferimento e che la verifica della natura comune doveva riferirsi al momento della costituzione del condominio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendolo fondato. Ha censurato la Corte d'appello per avere deciso, in parte d'ufficio e con motivazione contraddittoria, sulla natura comune del locale senza riferirsi correttamente al momento rilevante (la costituzione del condominio) e per avere oltrepassato le domande e difese effettivamente svolte dalle parti (ultrapetizione). La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, con regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Riguarda l'elencazione delle parti comuni del condominio. La Corte di appello aveva ritenuto che il vano rientrasse tra i beni comuni, ma la Cassazione ha osservato che la natura di bene comune va valutata con riferimento al momento della costituzione del condominio e non in relazione a successivi atti traslativi; inoltre non poteva essere dichiarata d'ufficio se non era stata prosperata specifica domanda delle parti.

• art. 229 R.D. 28 aprile 1938, n. 1165

  Secondo la Cassazione il bene originariamente assegnato a prenotazione rientra nel patrimonio dell'assegnatario all'atto del trasferimento previsto dalla normativa sulle cooperative (art. 229 R.D.), collegando la prenotazione al successivo acquisto mediante mutuo/traslazione.

• art. 29 R.D. 28 aprile 1938, n. 1165

  Norma richiamata nel motivo di ricorso in tema di disciplina delle cooperative; dalla sentenza emerge l'uso di tale normativa per valutare i rapporti tra cooperativa e assegnatari, ma non sono fornite quote testuali. La Corte ha ritenuto rilevante la disciplina delle cooperative per stabilire quando il socio acquista la proprietà.

• art. 1158 c.c.

  Norma sui requisiti del possesso utile ai fini dell'usucapione. Il Tribunale di primo grado aveva ritenuto che i condomini avessero posseduto il locale come servizio comune e quindi avessero i requisiti per l'usucapione; la Corte d'appello ha escluso poi la fondatezza dell'usucapione.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato nel ricorso in relazione alla formazione del contratto e alla sua validità; la Corte di Cassazione ha rimarcato che l'acquisto della proprietà opera con la stipula del negozio traslativo (mutuo/trasferimento) e non già con la sola prenotazione.

• art. 1418 c.c.

  Norma sulla nullità del contratto richiamata nel motivo di impugnazione; la decisione di cassazione ha corretto la valutazione della nullità della vendita basata sulla presunta natura comune del bene, evidenziando errori logici e di petizione.

• art. 112 c.p.c.

  Articolo sul divieto per il giudice di decidere oltre o al di fuori delle domande delle parti. La Corte di Cassazione ha ritenuto che la Corte d'appello abbia agito in violazione di tale principio, avendo deciso d'ufficio sulla natura comune del bene senza che tale questione fosse stata specificamente dedotta dai resistenti.

• art. 2495 c.c.

  Norma sul regime delle società (previgente), citata per spiegare che la cancellazione della cooperativa dal registro delle imprese non determinava automaticamente la sua estinzione; il Tribunale aveva fatto riferimento a ciò per escludere la nullità automatica degli atti.

Massime di principio

• Nelle cooperative a contributo erariale la semplice prenotazione da socio non trasferisce la proprietà: il socio acquista la proprietà dell'alloggio/box solo con la stipula del contratto traslativo (mutuo individuale/atto pubblico). Perciò la valutazione del titolo deve considerare il momento e la natura dell'atto traslativo.
• La qualificazione di un locale come bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. va effettuata con riferimento al momento della costituzione del condominio (passaggio da proprietà indivisa a proprietà frazionata) e non con riferimento a fatti o destinazioni sopravvenute.
• Il giudice non può decidere oltre le domande e le eccezioni proposte dalle parti (art. 112 c.p.c.): dichiarare d'ufficio la natura comune di un bene non richiesta dalle parti può determinare vizio di ultrapetizione e cassazione.
• L'usucapione richiede il possesso con i requisiti di legge (continuità, pacificità, intenzione di padrone) e non può essere utilizzata per soppiantare un titolo traslativo valido se tali requisiti non sono provati.
• La cancellazione di una società dal registro delle imprese, nel previgente regime, non implica automaticamente l'estinzione dell'ente: va valutata la portata giuridica della cancellazione sul singolo atto.
• In Cassazione la morte della parte intervenuta dopo l'instaurazione del giudizio di legittimità non interrompe il processo di cassazione e non consente agli eredi l'ingresso automatico nel giudizio.