Cassazione Civile, Ordinanza n. 17961/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da due preliminari di permuta immobiliare aventi ad oggetto lo scambio tra un terreno e future unità immobiliari da costruire. La società e gli eredi di uno dei contraenti chiedevano l'esecuzione in forma specifica dei preliminari, in subordine la risoluzione per inadempimento con penali e rimborso delle spese di progetto, e ulteriormente il risarcimento dei danni. I convenuti eccepivano la nullità dei preliminari per indeterminatezza dell'oggetto e proponevano domande riconvenzionali di risoluzione e danni. In appello gli odierni ricorrenti censuravano: la declaratoria di nullità per indeterminatezza dell'oggetto, il mancato accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, l'omessa pronuncia su alcune domande risarcitorie e sul rimborso delle spese di progetto, la nullità della consulenza tecnica d'ufficio, e la ritenuta inammissibilità della domanda di responsabilità precontrattuale proposta con memoria ex art. 183 c.p.c. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili le doglianze sulla c.t.u. per difetto di interesse, infondata la censura sulla mutatio libelli perché la responsabilità precontrattuale era domanda diversa da quella contrattuale originaria, e infondato il motivo sulla nullità dei preliminari perché l'oggetto non era determinato né determinabile in base a criteri oggettivi prestabiliti nel contratto, essendo rimessa la futura individuazione delle unità immobiliari a una successiva scelta negoziale.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha escluso l'utilità delle censure sulla consulenza tecnica d'ufficio, poiché la decisione di merito si fondava autonomamente sull'esame dei contratti e sulla loro nullità. Ha confermato la correttezza della declaratoria di tardività della domanda di responsabilità precontrattuale proposta in corso di causa, trattandosi di domanda nuova rispetto a quella di responsabilità contrattuale originariamente formulata. Ha infine confermato la nullità dei preliminari di permuta per indeterminatezza dell'oggetto, rilevando che mancavano criteri oggettivi e prestabiliti per individuare le unità immobiliari da trasferire e che la loro determinazione era stata rimessa a una futura pattuizione. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Le censure di legittimità sono state esaminate distinguendo tra vizi motivazionali, violazioni di legge e nullità processuali, ma le doglianze sono state respinte o dichiarate inammissibili per difetto di interesse.

• art. 183 c.p.c.

  La memoria integrativa non può essere utilizzata per introdurre una domanda nuova fondata su una diversa causa petendi rispetto a quella originaria.

• art. 700 c.p.c.

  Il richiamo riguarda il precedente rigetto dell'istanza cautelare proposta dai convenuti; la circostanza è ritenuta non decisiva ai fini della decisione di legittimità.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma la Corte esclude la violazione perché la domanda precontrattuale costituiva effettivamente domanda nuova.

• art. 115 c.p.c.

  La dedotta violazione è respinta perché la decisione non dipendeva dalla consulenza tecnica contestata.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato nel quadro della qualificazione e validità del rapporto preliminare di permuta.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato per la disciplina dell'autonomia contrattuale, ma la validità resta subordinata alla determinatezza o determinabilità dell'oggetto.

• art. 1324 c.c.

  Richiamato per l'applicazione delle regole contrattuali agli atti unilaterali e, nel contesto, alla disciplina del preliminare.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile; in difetto, il contratto è nullo.

• art. 1351 c.c.

  Il preliminare deve contenere gli elementi essenziali del contratto definitivo, compresa la determinazione o determinabilità dell'oggetto.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato per l'interpretazione del contenuto negoziale secondo la comune intenzione delle parti.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato nel quadro dell'integrazione del contratto, ma non può supplire alla mancanza di criteri oggettivi prestabiliti per l'oggetto.

• art. 1418 c.c.

  La mancanza del requisito dell'oggetto determinato o determinabile conduce alla nullità del contratto.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento presuppone un contratto valido e non può fondarsi su rapporti nulli.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, ma non decisivo nella ratio; il tema risarcitorio resta assorbito dalla nullità del contratto e dall'inammissibilità della domanda nuova.

• art. 1337 c.c.

  La responsabilità precontrattuale ha titolo autonomo rispetto a quella contrattuale e non può essere introdotta tardivamente come semplice ampliamento della domanda originaria.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nei motivi, ma non assume autonoma centralità nella decisione.

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare è esperibile solo se il preliminare è valido e sufficientemente determinato.

• art. 96 c.p.c.

  La Corte esclude i presupposti per la condanna per responsabilità aggravata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È disposta la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti, se dovuto.

Massime di principio

• Un preliminare avente ad oggetto il trasferimento di unità immobiliari da costruire è nullo se l'oggetto non è determinato o determinabile sulla base di criteri oggettivi prestabiliti nello stesso contratto; non basta il rinvio a una futura scelta negoziale delle parti.
• Nei contratti soggetti a forma scritta ad substantiam, la determinabilità dell'oggetto deve risultare dal testo negoziale o da elementi esterni già collegati in modo inequivoco al contratto; non sono sufficienti elaborati progettuali predisposti solo successivamente o trattative svolte dopo la conclusione del contratto.
• La domanda di responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. è diversa, per causa petendi e presupposti di fatto, dalla domanda di responsabilità contrattuale per inadempimento: il passaggio dall'una all'altra integra mutatio libelli e, quindi, non è consentito oltre le preclusioni processuali.
• La domanda di risoluzione per inadempimento e le pretese risarcitorie fondate sull'inadempimento presuppongono l'esistenza di un contratto valido; accertata la nullità del contratto, vengono meno le obbligazioni contrattuali e non può parlarsi di inadempimento.
• Le censure relative a una consulenza tecnica d'ufficio sono inammissibili per difetto di interesse quando la decisione impugnata non ha utilizzato le risultanze peritali, ma è fondata autonomamente su altri elementi decisivi.
• L'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. richiede un preliminare valido e un oggetto del contratto sufficientemente determinato o determinabile, altrimenti la tutela sostitutiva non è praticabile.

Come è indicizzato