Cassazione Civile, Sentenza n. 2359/2024 del 24/01/2024

Esito

La controversia

Controversia sul diritto alla provvigione di mediazione relativa alla compravendita di immobili a Fiumicino. Leoni aveva proposto opposizione al decreto ingiuntivo emesso a favore di Berdini, deducendo tra l'altro di non aver sottoscritto la proposta/atto che impegnava al pagamento della provvigione, di vizi nell'operato del mediatore (violazione di obblighi di indipendenza, informazione e diligenza) e della mancata iscrizione della società al relativo albo obbligatorio. Il Tribunale rigettò l'opposizione; la Corte d'Appello accolse l'appello di Leoni ritenendo che le parti avessero subordinato il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del contratto definitivo (rogito), e quindi che, risolto il preliminare, il diritto non fosse sorto; Berdini ha impugnato in Cassazione sostenendo errata interpretazione delle clausole, errata applicazione delle regole di ermeneutica contrattuale e la permanenza del diritto alla provvigione anche in assenza del definitivo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo del ricorso principale (relativi all'errata interpretazione della clausola che avrebbe condizionato il diritto alla provvigione alla stipula del rogito), ha ritenuto assorbiti gli altri motivi del ricorso principale, ha rigettato il ricorso incidentale condizionato e ha cassato la sentenza della Corte d'Appello in relazione ai motivi accolti, rinviando la causa per nuovo esame alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione. La Corte ha chiarito che la clausola contestata non era interpretazione univoca di condizione sospensiva e che altri documenti (la proposta di acquisto contenente la dizione "data prevista per la firma del contratto definitivo") indicavano piuttosto una mera differenza del termine di pagamento e non la sussistenza di una condizione sospensiva. Sull'eccezione relativa all'iscrizione all'albo la Cassazione ha ritenuto infondato il motivo incidentale, richiamando che l'iscrizione può essere provata anche per presunzioni/documenti (es. modulo con numero di iscrizione). La Corte ha inoltre disposto che il giudice di rinvio si pronunci sulle spese e ha disposto l'obbligo per il ricorrente incidentale del versamento di un ulteriore contributo unificato ai sensi della normativa richiamata.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1755

  La Corte richiama il principio secondo cui il diritto alla provvigione nasce con la conclusione dell'affare; normalmente l'affare si considera concluso anche con il preliminare di vendita, salvo diversa e chiara pattuizione delle parti.

• Codice civile, art. 1757

  Richiamato insieme all'art.1755 per la disciplina della mediazione; le parti possono derogare alla norma ma la deroga deve risultare chiara e non equivoca.

• Codice civile, artt. 1362, 1363, 1364

  Norme sui criteri di interpretazione dei contratti: la Corte sottolinea che l'interpretazione non può essere fatta isolando atti di una sola parte e che va valutata la volontà complessiva delle parti.

• Codice civile, artt. 1399 e 1362

  Richiamate nei motivi di ricorso dalla ricorrente per contestare l'ermeneutica adottata dal giudice di merito; la Corte ha però ritenuto assorbiti alcuni motivi dopo aver deciso sui punti essenziali.

• Codice di procedura civile, art. 360, co.1, n.3

  Fondamento giuridico del ricorso per cassazione per violazione di legge e falsa applicazione; la Corte ha accolto i motivi fondati su tale norma che denunciavano errata interpretazione contrattuale del giudice d'appello.

• Legge 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2 e art. 6

  Norme sull'obbligo di iscrizione dei mediatori; la Corte ha affermato che l'onere della prova dell'iscrizione può essere assolto anche tramite documenti in atti e presunzioni (es. modulo con numero di iscrizione).

• Codice di procedura civile, artt. 112, 183 e 345

  Richiamati nel ricorso incidentale per contestare la tardività della prova dell'iscrizione all'albo; la Corte li ha considerati non violati perché il giudice di merito ha ritenuto la prova già desumibile dai documenti prodotti nel rispetto delle preclusioni.

• Codice di procedura civile, art. 384, comma 2

  Norma che consente in casi eccezionali alla Corte di pronunciarsi sul merito; la Corte ha ritenuto che non sussistessero le condizioni per decidere direttamente nel merito nel caso di specie.

• Legge 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (richiamo al d.P.R. 115/2002, art. 13, comma 1-quater)

  Normativa richiamata per disporre l'obbligo per il ricorrente incidentale del versamento di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.

Massime di principio

• Regola generale: il diritto alla provvigione del mediatore nasce con la conclusione dell'affare; nel settore immobiliare ciò comprende normalmente il preliminare di vendita.
• Le parti possono pattuire diversamente e subordinare il sorgere o l'esigibilità della provvigione al rogito, ma tale deroga deve risultare chiara, univoca e non meramente dedotta da omissioni o ambiguità testuali.
• Un atto o una manifestazione di volontà compiuta da una sola parte (atti inter alios) non può modificare gli effetti di accordi già intercorsi con terzi o con il mediatore senza il consenso delle parti coinvolte.
• In presenza di clausole modificate manualmente o di più documenti contrattuali, il giudice valuta il complesso della documentazione e il comportamento delle parti per ricostruire la comune intenzione; la presenza del termine "data" tende a indicare un mero differimento del pagamento (termine) più che una condizione sospensiva.
• La prova dell'iscrizione obbligatoria del mediatore all'albo può essere fornita anche mediante documenti prodotti in atti o presunzioni (es. modulo con numero di iscrizione); il giudizio sulla prova è di merito e non sempre sindacabile in Cassazione.
• Per ottenere in Cassazione la decisione sul merito senza rinvio (art.384 c.p.c.) sono richieste condizioni stringenti; frequentemente la Corte cassa e rinvia quando sono coinvolti accertamenti di fatto o valutazioni probatorie.