Risoluzione n. 74 del 27/08/2015

Detrazione per interventi edilizi su parti comuni di condominio minimo senza codice fiscale

La risoluzione esamina il caso di un edificio composto da tre unità immobiliari, di proprietà di tre fratelli, sul quale sono stati eseguiti interventi edilizi sulle parti comuni nei mesi di giugno e luglio 2014. Il documento chiarisce se, in assenza della richiesta del codice fiscale del condominio, i singoli proprietari possano comunque fruire della detrazione per ristrutturazioni edilizie prevista dall’art. 16-bis del TUIR.

Quesito e posizione del contribuente

L’istante rappresenta che:

• i lavori sulle parti comuni dell’edificio sono stati autorizzati dal competente ufficio comunale;
• i pagamenti sono stati effettuati pro quota da ciascun proprietario mediante bonifico bancario agevolato;
• non è stato richiesto il codice fiscale del condominio.

Il contribuente ritiene di poter comunque fruire della detrazione, limitatamente alla quota effettivamente pagata e risultante da fatture e bonifici.

Inquadramento normativo della detrazione

L’Agenzia ricorda che la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio abitativo, introdotta originariamente dall’art. 1 della legge n. 449 del 1997, è stata resa permanente dall’art. 16-bis del TUIR, introdotto dal decreto-legge n. 201 del 2011. La relazione illustrativa ha confermato la volontà di mantenere l’ambito oggettivo e soggettivo di applicazione e le condizioni di spettanza già consolidate nella prassi.

In particolare, l’art. 16-bis, comma 1, lettera a), del TUIR ammette alla detrazione gli interventi di:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Tali interventi sono quelli previsti dall’art. 3, comma 1, lettere a), b), c) e d), del DPR n. 380 del 2001, quando sono effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.

Adempimenti richiesti per le parti comuni

La risoluzione richiama la circolare del Ministero delle finanze n. 57/E del 24 febbraio 1998, secondo cui, per gli interventi sulle parti comuni:

• i documenti giustificativi, come le fatture, devono essere intestati al condominio;
• il bonifico deve riportare il codice fiscale dell’amministratore o di uno dei condomini che effettua il pagamento, nonché quello del condominio.

Ne deriva che la detrazione è subordinata, fin dall’entrata in vigore della legge n. 449 del 1997, al fatto che:

• il condominio sia intestatario delle fatture;
• il condominio, tramite l’amministratore o uno dei condomini, curi tutti gli adempimenti richiesti, compresa la richiesta del codice fiscale.

La risoluzione evidenzia anche che i modelli dichiarativi, dal periodo d’imposta 1998, richiedono l’indicazione del codice fiscale del condominio per i lavori eseguiti sulle parti comuni.

Continuità con la prassi precedente

L’Agenzia precisa che quanto affermato con la circolare n. 11 del 21 maggio 2014, sia per la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio sia per il condominio quale sostituto d’imposta, non introduce nuovi principi ma si pone in continuità con la prassi precedente.

Viene inoltre richiamata la riforma civilistica del condominio operata con la legge n. 220 del 2012, che ha inserito nell’art. 2659, n. 1, c.c. l’obbligo di indicare nelle note di trascrizione, per gli atti riguardanti i condominii, la denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale del condominio.

Pagamento tramite bonifico e ritenute

Nel caso esaminato, i pagamenti sono stati effettuati da ciascun fratello tramite bonifico bancario con indicazione del proprio codice fiscale, e non di quello del condominio, non richiesto agli uffici dell’Agenzia.

La risoluzione ricorda poi che, dal 1° luglio 2010, ai sensi dell’art. 25 del DL n. 78 del 2010, banche e Poste Italiane S.p.A. operano una ritenuta dell’8 per cento, a titolo di acconto dell’imposta dovuta dai beneficiari, sui bonifici disposti dai contribuenti per ottenere oneri deducibili o detrazioni.

È richiamata anche la circolare n. 40 del 28 luglio 2010, che ha chiarito il coordinamento con le ritenute previste dal DPR n. 600 del 1973. In particolare, per evitare duplicazioni del prelievo alla fonte:

• i condominii che eseguono pagamenti per interventi di recupero edilizio o riqualificazione energetica mediante bonifico non devono applicare le ritenute ordinarie del DPR n. 600 del 1973;
• si applica solo la ritenuta prevista dall’art. 25 del DL n. 78 del 2010.

Nel caso concreto, essendo il pagamento stato effettuato dai condòmini con bonifico, non vi è stato pregiudizio rispetto all’obbligo delle banche e di Poste Italiane S.p.A. di operare la ritenuta all’atto dell’accredito.

Condizioni per accedere comunque alla detrazione

L’Agenzia afferma che, per poter fruire della detrazione, è necessario che entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2014 vengano eseguiti alcuni adempimenti integrativi:

• presentazione all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate della domanda di attribuzione del codice fiscale del condominio mediante modello AA5/6;
• versamento, da parte del condominio e con indicazione del codice fiscale attribuito, della sanzione per omessa richiesta del codice fiscale prevista dall’art. 13, comma 1, lettera a), del DPR n. 605 del 1973, nella misura minima di euro 103,29, tramite modello F24 con codice tributo 8912;
• invio di una comunicazione in carta libera all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente per ubicazione del condominio.

Contenuto della comunicazione all’Agenzia delle entrate

La comunicazione, unica per tutti i condòmini, deve contenere distintamente per ciascun condomino:

• generalità e codice fiscale;
• dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
• dati dei bonifici relativi ai pagamenti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi;
• fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.

Modalità di fruizione in dichiarazione dei redditi

Ciascun condomino può indicare le spese sostenute nel periodo d’imposta 2014 nella propria dichiarazione, a condizione che la ripartizione sia coerente con i millesimi di proprietà o con altri criteri civilistici applicabili.

Le modalità e i termini indicati sono i seguenti:

• modello UNICO PF 2015, da presentare entro il 30 settembre 2015, oppure modello 730/2015 integrativo se già presentato, da presentare entro il 26 ottobre 2015, poiché il 25 ottobre cade in giorno festivo;
• nel modello UNICO PF 2015, nei righi da RP41 a RP47, colonna 3, va indicato il codice fiscale del condominio;
• nei righi RP51 o RP52 va barrata la casella 2, relativa al condominio;
• nel modello 730/2015, nei righi da E41 a E44, colonna 3, va indicato il codice fiscale del condominio;
• nei righi E51 o E52 va barrata la casella 2, relativa al condominio.

Precisazioni sul quadro AC

Poiché non è stato nominato un amministratore di condominio in via facoltativa, non deve essere compilato il quadro AC del modello UNICO PF. I dati catastali degli immobili condominiali, in questo caso, devono essere inseriti nella comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente.

Conclusione operativa

La risoluzione conclude che la detrazione è possibile anche nel caso di condominio minimo privo di codice fiscale inizialmente richiesto, ma solo a condizione che siano regolarizzati gli adempimenti indicati entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2014. In tal modo i singoli condòmini possono portare in detrazione la propria quota di spesa per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio.