Sentenza del 14/12/2019 n. 33012 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava l'assoggettamento a ICI del terreno come area edificabile e, in particolare, la determinazione della base imponibile. Sosteneva che, pur essendo il terreno formalmente incluso in una zona edificabile del PRG comunale, numerosi vincoli ambientali, paesaggistici e urbanistici, anche di fonte regionale, ne escludevano in concreto qualsiasi possibilità edificatoria. Deduceva inoltre l'omesso esame del certificato di destinazione urbanistica e la violazione degli artt. 136, 140 e 145 del D.Lgs. n. 42/2004, sostenendo che non fosse necessaria la notifica e trascrizione della dichiarazione di notevole interesse pubblico, trattandosi di vincoli riconducibili alle fattispecie dell'art. 136, lettere c) e d).

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della CTR del Lazio e rinviato la causa alla CTR, in diversa composizione, per un nuovo esame di merito e per la liquidazione delle spese. La Corte ha chiarito che l'inclusione nel PRG rende normalmente un'area edificabile ai fini ICI, ma che tale principio non esclude la rilevanza dei piani paesaggistici regionali. Le prescrizioni del piano paesaggistico prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali. Pertanto, un vincolo regionale di inedificabilità assoluta può escludere la stessa natura edificabile dell'area, mentre i vincoli specifici o parziali incidono soltanto sul suo valore venale e, quindi, sulla base imponibile. La CTR dovrà verificare concretamente il contenuto del certificato di destinazione urbanistica e degli strumenti paesaggistici applicabili.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Sono state dedotte, rispettivamente, la violazione o falsa applicazione di legge e l'omesso esame di un fatto decisivo, individuato nella concreta potenzialità edificatoria del terreno e nei vincoli risultanti dalla documentazione urbanistica.

• D.Lgs. n. 42/2004, artt. 136 e 140

  L'art. 140, comma 2, prevede la notifica al proprietario e la trascrizione nei registri immobiliari per le dichiarazioni relative agli immobili e alle aree indicate dall'art. 136, lettere a) e b).

  La procedura di notifica e trascrizione non è richiesta per tutte le aree di notevole interesse pubblico. Essa riguarda le fattispecie dell'art. 136, lettere a) e b), mentre non si applica ai beni riconducibili alle lettere c) e d), come ritenuto nel caso esaminato.

• D.Lgs. n. 42/2004, art. 145, comma 3

  Le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti per gli strumenti urbanistici comunali e sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi contenute negli strumenti urbanistici.

  Il piano paesaggistico regionale prevale sul PRG comunale. Se le sue prescrizioni impongono un'inedificabilità assoluta, l'area può non essere considerata edificabile ai fini tributari, anche se formalmente classificata come edificabile dal PRG.

• Principio delle Sezioni Unite, Cass. n. 25506/2006

  L'edificabilità dell'area ai fini ICI discende dalla sua inclusione nel PRG, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi, salva la rilevanza dei vincoli nella commisurazione del valore venale.

  L'inserimento nel PRG è normalmente sufficiente per qualificare fiscalmente l'area come edificabile; tuttavia, tale principio opera salvo il caso in cui strumenti sovraordinati, soprattutto paesaggistici regionali, escludano radicalmente l'edificabilità.

• D.Lgs. n. 42/2004, art. 134

  La disposizione è richiamata in relazione ai vincoli paesaggistici applicabili all'area e alla loro idoneità a incidere sulla possibilità edificatoria.

Massime di principio

• Ai fini ICI o delle analoghe imposte locali, l'inclusione di un terreno nel PRG come area edificabile costituisce di regola il presupposto per la sua imponibilità come area edificabile, anche se manca un piano attuativo.
• Non tutti i vincoli riducono l'area a terreno non edificabile: i vincoli parziali, conformativi o incidenti solo sulle modalità e quantità di costruzione incidono normalmente sul valore venale e quindi sulla base imponibile.
• Un'inedificabilità assoluta derivante da un piano paesaggistico regionale o da altro strumento sovraordinato può invece escludere la qualificazione stessa dell'area come edificabile ai fini tributari.
• Per valutare la natura edificabile del terreno occorre esaminare congiuntamente PRG, piano paesaggistico regionale, certificato di destinazione urbanistica, vincoli ambientali e prescrizioni applicabili; non è sufficiente considerare il solo PRG comunale.
• La notifica e la trascrizione della dichiarazione di notevole interesse pubblico previste dall'art. 140 del D.Lgs. n. 42/2004 non sono necessarie per ogni categoria di bene tutelato: la loro necessità dipende dalla specifica fattispecie prevista dall'art. 136.
• In caso di contestazione della base imponibile, il contribuente deve documentare puntualmente i vincoli e dimostrare se essi comportino una semplice riduzione della potenzialità edificatoria oppure una totale e giuridicamente vincolante impossibilità di edificare.