Sentenza del 06/02/2018 n. 666 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

I ricorrenti sostenevano che la plusvalenza non fosse effettivamente realizzata, poiché il prezzo della vendita non era stato incassato: gli assegni consegnati dalla società acquirente non erano stati riscossi. Contestavano quindi l'assoggettamento a IRPEF della differenza tra il corrispettivo pattuito e il costo di acquisto del terreno, richiamando anche le ragioni connesse ai rapporti intercorrenti con la società acquirente.

La decisione

La contestazione è stata respinta. Ai fini fiscali, la plusvalenza si considera realizzata con la cessione a titolo oneroso del terreno edificabile, perfezionata mediante il trasferimento della proprietà con atto di compravendita. Il mancato incasso degli assegni o del prezzo pattuito non elimina il presupposto impositivo e non assumono rilievo le ragioni per cui i venditori abbiano scelto di non incassare i titoli di pagamento. Pertanto, l'accertamento della plusvalenza imponibile è stato ritenuto corretto.

Norme richiamate

• Articolo 67 del D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice: ... le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un terreno edificabile costituisce reddito diverso imponibile quando la cessione avviene al di fuori dell'esercizio di un'impresa commerciale. Il presupposto impositivo è collegato alla cessione e al trasferimento della proprietà, non all'effettivo incasso del prezzo.

• Articolo 68 del D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto.

  La norma disciplina la determinazione della plusvalenza sulla base del corrispettivo della cessione e del costo fiscalmente riconosciuto del bene. Nel caso esaminato, la debenza fiscale non viene meno per il mancato incasso materiale degli assegni, poiché la cessione si è perfezionata.

Massime di principio

• Per la cessione di terreni edificabili da parte di soggetti privati, la plusvalenza è normalmente collegata al perfezionamento della vendita e al trasferimento della proprietà, non al successivo effettivo incasso del prezzo.
• Il mancato pagamento, il mancato incasso di assegni o altre vicende relative all'adempimento del compratore non fanno automaticamente venir meno l'imponibilità della plusvalenza; possono costituire questioni civilistiche distinte.
• La scelta del venditore di non incassare i titoli di pagamento, anche se motivata da rapporti particolari con l'acquirente, non esclude di per sé il realizzo fiscale della plusvalenza.
• In una situazione analoga occorre distinguere tra il momento fiscale della cessione, normalmente coincidente con il trasferimento della proprietà, e il momento civilistico dell'effettivo pagamento del prezzo.
• La valutazione concreta può dipendere dalla validità dell'atto, dall'effettivo trasferimento della proprietà, dalla natura edificatoria del terreno, dal costo fiscalmente riconosciuto e dall'eventuale prova di simulazione, nullità o inefficacia della vendita.