Sentenza del 15/02/2018 n. 321 - Comm. Trib. Prov. Agrigento

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato l’avviso di accertamento ICI relativo a un’area edificabile, sostenendo l’illegittimità della determinazione del valore imponibile. La perizia di stima richiamata dall’Ufficio era ritenuta generica, poiché non considerava le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del terreno, l’incidenza degli oneri di urbanizzazione e la sua effettiva utilizzabilità a fini edificatori. In particolare, l’Amministrazione avrebbe dovuto indicare e dimostrare la concreta capacità edificatoria dell’area, i metri quadrati realizzabili e i costi necessari per l’adattamento e l’urbanizzazione del suolo.

La decisione

L’avviso di accertamento è stato ritenuto illegittimo, in quanto fondato su una perizia generica e non adeguatamente parametrata alle caratteristiche concrete del terreno. La motivazione dell’atto non consentiva di comprendere il percorso seguito dall’Ufficio per determinare il valore dell’area e non forniva una prova sufficiente della reale capacità edificatoria e del relativo valore di mercato. L’esito è quindi favorevole al contribuente, secondo l’orientamento conforme richiamato della sentenza CTP Agrigento n. 322/2018.

Norme richiamate

• Disciplina ICI relativa alle aree fabbricabili

  Ai fini ICI, il valore dell’area edificabile deve essere determinato considerando la concreta potenzialità edificatoria e le condizioni effettive del terreno, non mediante una stima astratta o meramente riferita alla zona territoriale.

• Obbligo di motivazione degli avvisi di accertamento tributario

  L’avviso deve esporre gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche che giustificano la pretesa fiscale. Se richiama una perizia, questa deve essere sufficientemente specifica e deve permettere al contribuente di verificare i criteri utilizzati per la determinazione del valore imponibile.

• Sentenza CTP Agrigento n. 322/2018

  La giurisprudenza richiamata conferma che una stima generica, non collegata alle caratteristiche concrete dell’area e ai costi di edificazione e urbanizzazione, non è sufficiente a sostenere un accertamento ICI.

Massime di principio

• Per accertare il valore ICI di un’area edificabile non è sufficiente fare riferimento al solo inserimento del terreno in una determinata zona urbanistica o a valori medi territoriali.
• L’Amministrazione deve motivare la stima considerando la concreta capacità edificatoria, la superficie realizzabile, la destinazione urbanistica effettiva, gli oneri di urbanizzazione e gli eventuali costi di adattamento del terreno.
• Una perizia richiamata nell’avviso deve essere specifica e verificabile; se è generica e non analizza le caratteristiche del singolo immobile, può determinare l’illegittimità dell’accertamento.
• Il contribuente può contestare l’accertamento evidenziando che il terreno, pur astrattamente edificabile, presenta limitazioni concrete che ne riducono il valore o ne impediscono un’immediata utilizzazione edificatoria.
• In situazioni analoghe, il giudice dovrebbe verificare non solo l’edificabilità formale dell’area, ma anche il suo valore venale effettivo e la sostenibilità concreta dell’intervento edilizio.