Cassazione Civile, Sentenza n. 01242/2026 del 20/01/2026

Esito

La controversia

La ricorrente ha acquistato un villino e ha denunciato gravi infiltrazioni d'acqua nel piano seminterrato dovute, a suo dire, alla mancata realizzazione di un drenaggio efficace. Dopo un accertamento tecnico preventivo che aveva individuato i vizi, la società convenuta eseguì interventi di riparazione che la ricorrente ritiene insufficienti. La domanda era la condanna ai sensi dell'art. 1669 c.c. per l'esecuzione integrale delle opere (o, in alternativa, risarcimento per equivalente), il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni da mancato godimento. In primo grado il Tribunale ha rigettato le domande ritenendo gli interventi risolutivi; la Corte d'appello ha confermato il rigetto. In cassazione la ricorrente ha dedotto violazioni di legge, censurando il mancato riconoscimento delle riparazioni dovute, la valutazione sulla efficacia degli interventi e l'assegnazione delle spese processuali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i giudici di merito avessero accertato in fatto che, al momento dei sopralluoghi successivi agli interventi, l'immobile risultava abitabile, senza macchie o segni di infiltrazioni recenti, e che gli interventi fossero stati integralmente risolutivi. Pertanto le doglianze della ricorrente erano, in realtà, contestazioni di merito non ammissibili in sede di cassazione. Il quarto motivo (omesso esame di fatto decisivo) è stato dichiarato inammissibile anche per ragioni di principio e per l'applicabilità dell'art. 348-ter c.p.c. Le spese del giudizio di cassazione sono poste a carico della ricorrente, liquidate in favore della controricorrente in euro 3.200,00 oltre accessori; la Corte dà inoltre atto della possibile integrazione del contributo unificato ai sensi dell'art.13, commi del d.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  Norma sulla responsabilità del costruttore per vizi e difetti dell'opera. La Corte ha ritenuto che, sebbene i vizi denunciati in astratto possano rientrare nell'ambito dell'art.1669, l'accertamento di merito ha escluso la persistenza dei vizi dopo gli interventi: quindi la tutela specifica ex art.1669 non è stata applicata perché il vizio non è stato provato nella sua persistenza.

• art. 2043 c.c.

  Norma sulla responsabilità aquiliana. È stata richiamata come possibile titolo di responsabilità per i danni, ma la Corte ha confermato che non è stato dimostrato un danno ulteriore post-interventi che giustificasse il risarcimento.

• artt. 112, 113, 115 c.p.c.

  Norme sul mezzo di prova peritale e sul potere del giudice di affidarsi alle risultanze tecniche. La Corte ha valutato che i giudici di merito hanno correttamente valorizzato le consulenze tecniche e che la ricorrente non può ottenere in cassazione una riconsiderazione del fatto sulla base delle stesse.

• art. 360 c.p.c. (n. 3 e n. 5)

  Il ricorso per cassazione è mosso anche ai sensi dei motivi previsti dall'art.360 n.3 (violazione di legge) e n.5 (omesso esame di un fatto decisivo). La Corte ha ritenuto infondati i motivi di natura sostanzialmente fattuale richiamati sotto il n.3 e ha dichiarato inammissibile il motivo ex n.5: l'omesso esame di una domanda non equivale all'omesso esame di un fatto storico e, inoltre, l'art.348-ter c.p.c. limita l'utilizzabilità del n.5 quando l'appello abbia confermato il primo grado.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Norme relative alla soccombenza e alla condanna alle spese. La Corte ha confermato la regola per cui chi perde il giudizio (in primo e secondo grado) è condannato alle spese, ritenendo legittima la condanna della ricorrente alle spese delle diverse fasi processuali.

• art. 348-ter c.p.c.

  Norma che limita talune possibilità di ricorso per cassazione quando la sentenza d'appello confermi la decisione di primo grado. La Corte l'ha richiamata per escludere la rilevanza del motivo per omesso esame (art.360 n.5) nel caso di specie.

• art. 13, commi 1-quater e 1-bis d.P.R. n.115/2002

  Norme sul contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'obbligo di versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In contenziosi su difetti di costruzione e infiltrazioni, è decisivo dimostrare la persistenza del vizio dopo eventuali interventi: se i rimedi eseguiti risultano risolutivi nei sopralluoghi successivi, la domanda di ripristino o lavori integrali può essere considerata assorbita.
• La Corte di Cassazione non è luogo per la rinnovazione della prova o per il sindacato di fatto: i giudizi di merito sullo stato di fatto (esiti dei sopralluoghi e valutazioni tecniche) sono vincolanti salvo vizi di diritto o motivazione.
• Chi agisce ai sensi dell'art.1669 c.c. deve documentare non solo l'esistenza del vizio originario, ma anche la sua effettiva persistenza e la non risoluzione con i rimedi adottati dal costruttore.
• La distribuzione delle spese segue la regola della soccombenza: il rigetto delle domande in primo grado e la conferma in appello comportano l'onere delle spese a carico dell'attore che ha proposto e confermato il gravame.
• Avverso sentenze di merito che confermano il primo grado, il ricorso per cassazione per omesso esame di fatti decisivi può essere inammissibile (art.348-ter c.p.c. e art.360 n.5): occorre valutare attentamente la scelta del motivo di cassazione, privilegiando questioni di diritto e motivazione.
• Per tutelarsi efficacemente, il proprietario deve ottenere e conservare prove aggiornate dopo ogni intervento (verbali di sopralluogo, CTU aggiornate, documentazione fotografica) e, se necessario, richiedere verifiche tecniche successive alla riparazione prima di ritenere il vizio risolto.