Sentenza del 05/04/2016 n. 32 - Comm. Trib. II grado di Trento

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento fiscale della cessione di un complesso immobiliare composto da fabbricati strumentali per natura, classificati catastalmente in categoria D/1, e da fabbricati abitativi. Si discuteva se gli immobili abitativi potessero essere considerati pertinenze dei fabbricati strumentali oppure prestazioni accessorie, ai sensi dell'art. 12 del D.P.R. n. 633 del 1972, con conseguente applicazione del medesimo regime fiscale dell'operazione principale.

La decisione

È stato stabilito che, in assenza di un effettivo vincolo di pertinenzialità, gli immobili abitativi non possono essere fiscalmente assimilati ai fabbricati strumentali. La loro cessione non costituisce neppure una prestazione accessoria rispetto alla cessione degli immobili strumentali. Pertanto, le diverse componenti della cessione devono essere trattate autonomamente ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA, applicando a ciascuna la disciplina e l'aliquota propria della relativa tipologia immobiliare. L'esito processuale specifico, compresa l'eventuale condanna alle spese, non è indicato nel testo disponibile.

Norme richiamate

• Art. 12 del D.P.R. n. 633 del 1972

  La disposizione non consente di qualificare come accessoria la cessione di immobili abitativi quando manca un collegamento funzionale e oggettivo tale da renderla subordinata o strumentale alla cessione degli immobili strumentali.

• Disciplina dell'imposta di registro e dell'IVA applicabile alle cessioni immobiliari

  Gli immobili appartenenti a categorie diverse devono essere considerati separatamente ai fini fiscali, con applicazione del regime e delle aliquote specifiche previste per ciascuna tipologia.

Massime di principio

• La mera inclusione di immobili abitativi e strumentali in un unico contratto o in un unico complesso immobiliare non dimostra, da sola, l'esistenza di un vincolo pertinenziale.
• La pertinenzialità richiede un rapporto oggettivo e funzionale tra bene principale e bene accessorio, oltre a una destinazione durevole del secondo al servizio del primo.
• La qualificazione unitaria dell'operazione non può essere utilizzata per applicare automaticamente a tutti i beni il regime fiscale previsto per la componente principale o di maggior valore.
• La disciplina delle prestazioni accessorie si applica soltanto quando la prestazione secondaria è effettivamente strumentale e subordinata a quella principale; la semplice contestualità della vendita non è sufficiente.
• In una cessione mista occorre analizzare separatamente natura catastale, destinazione, funzione e regime IVA o dell'imposta di registro di ciascun immobile.