Cassazione Civile, Ordinanza n. 01861/2026 del 27/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare preceduta da preliminare. Nel preliminare il prezzo era indicato in euro 300.000, mentre nel definitivo risultava un prezzo inferiore, pari a euro 170.000. L'acquirente ha chiesto la restituzione di euro 130.000 sostenendo che tale eccedenza fosse stata pagata senza causa rispetto al prezzo risultante dal rogito; ha inoltre domandato la rettifica/integrazione del contratto per ottenere il trasferimento di un'area adibita a parcheggio, asseritamente pertinenziale. I venditori hanno resistito affermando che il corrispettivo effettivo concordato fosse quello del preliminare e che nel definitivo fosse stata solo formalmente indicata una somma minore, per prassi anche fiscali. Dopo un primo esito favorevole all'acquirente in Tribunale, la Corte d'appello aveva riformato in parte la decisione; in cassazione, con precedente ordinanza, era stato affermato che il definitivo, di regola, è l'unica fonte dei diritti e obblighi, salvo prova scritta di un accordo contestuale che faccia sopravvivere pattuizioni del preliminare. Nel giudizio di rinvio la Corte d'appello ha rigettato l'appello dei venditori, confermando la ripetizione dell'indebito di euro 130.000 per mancanza di una prova scritta di un accordo contestuale al definitivo che mantenesse il prezzo del preliminare. I venditori hanno quindi proposto nuovo ricorso per cassazione con quattro motivi: violazione degli artt. 2033 e 2697 c.c. per asserito erroneo riparto dell'onere della prova sull'indebito; violazione dell'art. 1417 c.c. per i limiti alla prova testimoniale della simulazione del prezzo; violazione dell'art. 2729 c.c. per l'uso di presunzioni semplici nella dimostrazione del prezzo effettivo; nullità per ultrapetizione ex art. 112 c.p.c. per avere la Corte affrontato il tema della simulazione invece della sola domanda di arricchimento/ripetizione. La Cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi: i documenti prodotti provavano solo i pagamenti, non un accordo scritto e contestuale al definitivo idoneo a superare il prezzo indicato nel rogito; tra le parti, la simulazione relativa del prezzo di una vendita immobiliare soggetta a forma scritta richiede prova scritta e non può essere provata con testimoni o presunzioni al di fuori dei limiti di legge; non vi è ultrapetizione perché la verifica della causa giustificativa del pagamento e della simulazione del prezzo era necessaria per decidere sulla ripetizione dell'indebito. Il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese e raddoppio del contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori. Ha confermato la decisione di rinvio che aveva riconosciuto all'acquirente il diritto alla restituzione di euro 130.000, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, per mancanza di prova di un accordo scritto e contestuale al contratto definitivo che mantenesse in vita il prezzo indicato nel preliminare. Ha inoltre ribadito che i pagamenti documentati non sono di per sé sufficienti a dimostrare il prezzo effettivo diverso da quello risultante dal rogito, né consentono, tra le parti, di aggirare i limiti probatori in tema di simulazione relativa del prezzo. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2033 c.c.

  Disciplina la ripetizione dell'indebito: la somma pagata in eccedenza rispetto a quanto dovuto è restituibile in mancanza di una valida causa giustificativa del pagamento risultante dal contratto definitivo o da un accordo scritto contestuale che lo modifichi.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare l'esistenza di una causa giustificativa del pagamento eccedente incombe su chi la allega; i meri documenti di pagamento non bastano a provare l'accordo modificativo del prezzo.

• art. 1417 c.c.

  Tra le parti, la simulazione relativa di un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto è soggetta ai limiti probatori previsti dalla disciplina della simulazione e non può essere dimostrata liberamente con testimonianze o presunzioni fuori dai casi consentiti.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici non possono essere utilizzate, tra le parti, per provare un negozio dissimulato avente a oggetto un elemento essenziale di un contratto formale in violazione dei limiti di prova imposti dalla legge.

• art. 2722 c.c.

  È richiamato come divieto di prova testimoniale dei patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento; il patto sul prezzo effettivo diverso da quello scritto, tra le parti, vi ricade quando incide su un elemento essenziale del contratto.

• art. 2724 c.c.

  La prova testimoniale della simulazione relativa tra le parti è ammessa solo nei casi eccezionali previsti dalla norma, come la perdita senza colpa del documento o l'allegazione di illiceità del negozio.

• art. 2725 c.c.

  È richiamato per ribadire che, quando la prova verte su un negozio che deve risultare per iscritto, la testimonianza resta soggetta ai limiti di forma stabiliti dalla legge.

• art. 112 c.p.c.

  Esclude il vizio di ultrapetizione quando il giudice affronta questioni necessarie a verificare la causa giustificativa del pagamento e la fondatezza della domanda di ripetizione dell'indebito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma sul motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge, utilizzata per censurare gli artt. 2033, 2697, 1417 e 2729 c.c.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Norma sul motivo di ricorso per nullità della sentenza o del procedimento, invocata per il dedotto vizio di ultrapetizione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato come rito camerale in cassazione per la trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Viene applicato per il raddoppio del contributo unificato a carico dei ricorrenti soccombenti.

Massime di principio

• Nella vendita immobiliare, il contratto definitivo costituisce normalmente l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni derivanti dal rapporto; il preliminare resta superato, salvo prova scritta di un accordo contestuale al rogito che mantenga in vita clausole del preliminare.
• Se il definitivo indica un prezzo diverso da quello del preliminare, chi pretende che valga il prezzo originario deve provare, con atto scritto e contestuale al rogito, l'esistenza di un accordo modificativo o integrativo; i soli pagamenti eseguiti non provano di per sé tale accordo.
• La simulazione relativa del prezzo in una compravendita immobiliare incide su un elemento essenziale del contratto e, tra le parti, non può essere provata liberamente con testimoni o presunzioni oltre i limiti previsti dagli artt. 2722, 2724 e 2725 c.c.
• In tema di ripetizione dell'indebito, la mancanza di causa giustificativa del pagamento può essere desunta dalla discordanza tra somma pagata e prezzo risultante dal contratto definitivo, salvo prova contraria ammissibile secondo le regole di forma e di prova applicabili.
• Non vi è ultrapetizione se il giudice esamina, per decidere sulla domanda di ripetizione dell'indebito, le questioni relative alla simulazione del prezzo e ai limiti probatori, poiché esse sono logicamente e giuridicamente necessarie alla verifica della causa del pagamento.

Come è indicizzato