Sentenza del 16/01/2023 n. 1014 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia ha revocato le agevolazioni "prima casa" perché l'immobile acquistato doveva essere considerato di lusso ai sensi dell'art. 6 del D.M. 2/8/1969 in quanto la superficie utile complessiva superava i 240 mq includendo locali sottotetto; il contribuente ha contestato il computo del sottotetto sostenendo che tale vano assolveva solo funzione isolante, non aveva autonomia di godimento, presentava altezze variabili e quindi non doveva essere computato nella superficie utile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che per atti registrati anteriormente al 10/01/2014 si applica la previgente disciplina (D.M. 2/8/1969) e che, ai fini del calcolo della superficie utile, rileva il criterio dell"utilizzabilità (potenziale utilizzazione a scopo abitativo) e non la conformità alle norme edilizio-igieniche. Ne consegue che il sottotetto, se accessibile dall'interno e potenzialmente utilizzabile, va computato nella superficie utile complessiva anche se ha altezze variabili o non rispetta i parametri di abitabilità; grava sul contribuente l'onere di provare, con idonea documentazione tecnica, che i locali non sono utilizzabili. Condanna del ricorrente alle spese, liquidate in Euro 2.300,00, e rigetto del ricorso.

Norme richiamate

• D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072 (art. 6)

  abitazioni con superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine)

  La superficie utile si calcola secondo le regole del D.M. 1969; il criterio decisivo è l"utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità o conformità edilizia, pertanto il sottotetto accessibile e potenzialmente utilizzabile va computato

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Tariffa, I parte, art. 1)

  Rinvio al D.M. 2/8/1969 per stabilire quando un'abitazione sia di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni per la "prima casa"

• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 10) e successive modifiche (D.L. 12/9/2013 n. 104 conv. L. 8/11/2013 n. 128; D.Lgs. 175/2014 art. 33)

  Hanno introdotto il criterio catastale (categorie A/1, A/8, A/9) per escludere immobili dalle agevolazioni, ma tale innovazione non è retroattiva: si applica ai trasferimenti registrati dal 10/01/2014 in poi

• D.P.R. n. 633/1972 (tab. A, parte seconda, n. 21 modificata dall'art. 33 D.Lgs. 175/2014)

  Allineamento del trattamento IVA al criterio catastale per le agevolazioni "prima casa" a decorrere dalla data prevista dalla norma di innovazione

Massime di principio

• Se l'atto di trasferimento è stato registrato prima del 10/01/2014 si applica la previgente disciplina (D.M. 2/8/1969): la superficie utile si calcola secondo il D.M. 1969 e il sottotetto è computabile se utilizzabile/potenzialmente abitabile, anche se non conforme a normative edilizie o igienico-sanitarie.
• Se l'atto è registrato dal 10/01/2014 in poi, vale il criterio catastale: l'esclusione dall'agevolazione dipende dall'iscrizione catastale (categorie A/1, A/8, A/9) e non dal computo metrico ai sensi del D.M. 1969.
• Per i trasferimenti disciplinati dal D.M. 1969, i soli locali esclusi dal computo sono quelli espressamente indicati (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale, posto macchina); ogni altro locale, compreso il sottotetto, va computato se ha utilizzabilità abitativa concreta o potenziale.
• Il requisito dell"utilizzabilità prevale sulla mera conformità edilizia: altezze variabili o non conformi non impediscono il computo se il locale è potenzialmente adibibile ad uso abitativo.
• Grava sul contribuente l'onere di fornire documentazione tecnica idonea (planimetrie, relazione tecnica, accessibilità, assenza di accesso o vincoli strutturali) per dimostrare che un locale non è utilizzabile e quindi non va computato nella superficie utile.
• Nelle controversie, rileva la data di registrazione dell'atto (non la data dell'avviso di liquidazione) per determinare la normativa applicabile; pertanto verificare sempre la data di registrazione dell'atto.