Sentenza del 23/01/2017 n. 300 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale di un’area potenzialmente edificabile, ma gravata da un vincolo amministrativo preordinato alla realizzazione di un’opera di pubblica utilità, nello specifico una linea ferroviaria ad alta velocità. Il ricorrente contestava che l’area potesse essere considerata imponibile sulla base di un valore venale ordinario, sostenendo che il vincolo ne impedisse di fatto la libera edificazione e la commercializzazione.

La decisione

È stato affermato che la mera potenziale edificabilità dell’area non è sufficiente a riconoscerle un valore venale ai fini ICI quando essa è vincolata alla realizzazione di un’opera pubblica. Il vincolo, incidendo sullo stato di fatto e di diritto del bene, esclude la possibilità di una libera contrattazione e può rendere inesistente o sostanzialmente nullo il valore di mercato. Ne consegue che l’area non può essere valorizzata fiscalmente come una normale area edificabile libera.

Norme richiamate

• Imposta comunale sugli immobili (ICI) – criterio del valore venale

  Ai fini ICI, il valore dell’area deve riflettere il suo effettivo valore venale in comune commercio, considerando le concrete condizioni giuridiche e materiali del bene.

• Cassazione civile, sentenza n. 11654/2015

  La potenziale edificabilità non determina automaticamente un valore venale quando il bene è gravato da un vincolo amministrativo destinato alla realizzazione di un’opera di pubblica utilità.

• Commissione Tributaria Regionale di Bologna, sentenze n. 58/15/09, n. 59/15/09 e n. 60/15/09

  Le decisioni richiamate valorizzano l’incidenza concreta dei vincoli pubblicistici sulla commerciabilità e sul valore fiscale dell’area.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica astratta come area edificabile non basta, da sola, a determinare un valore imponibile pieno.
• Per la determinazione del valore venale occorre considerare i vincoli amministrativi che limitano o escludono edificazione, disponibilità e libera commercializzazione del bene.
• Un vincolo preordinato alla realizzazione di un’opera pubblica può ridurre significativamente, fino ad azzerare, il valore di mercato dell’area se rende improbabile l’esistenza di un acquirente disposto a comprarla.
• Il contribuente deve dimostrare concretamente l’incidenza del vincolo, la limitazione dei diritti edificatori e l’assenza di una reale possibilità di libera contrattazione.
• In situazioni analoghe, la base imponibile deve essere determinata sulla situazione effettiva del bene e non esclusivamente sulla sua potenzialità edificatoria teorica.