Cassazione Civile, Ordinanza n. 16435/2025 del 18/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una delibera assembleare condominiale con cui il condominio, in esecuzione di una precedente vicenda giudiziaria per danni da esondazione causati dal malgoverno delle pompe di aspirazione condominiali, aveva autorizzato l'amministratore a trattare una conciliazione e a versare un acconto ai condomini danneggiati. La società ricorrente, divenuta proprietaria della propria unità immobiliare dopo i fatti dannosi e dopo un precedente accordo transattivo stipulato dai suoi danti causa con i danneggiati, ha impugnato la delibera sostenendo di non essere tenuta a partecipare al pagamento di tale esborso. In cassazione ha denunciato, con il primo motivo, la violazione degli artt. 1104, 1123 c.c., 63 disp. att. c.c. e 2051 c.c., deducendo che il debito risarcitorio non ha natura di onere condominiale né di obbligazione propter rem e che, comunque, non poteva trasferirsi in capo all'acquirente, essendo sorto molti anni prima del suo subentro; con il secondo motivo, proposto in via subordinata, ha lamentato la violazione delle norme sulla transazione e sulla solidarietà per avere la Corte d'appello ritenuto inopponibile al condominio l'accordo transattivo concluso dai precedenti proprietari.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata la qualificazione del debito risarcitorio come obbligazione inerente alla comproprietà condominiale trasmissibile all'acquirente. Ha affermato che il danno cagionato dal malgoverno delle parti comuni integra una responsabilità extracontrattuale e non un'obbligazione propter rem, sicché l'acquirente di una porzione condominiale non risponde dei fatti dannosi verificatisi prima dell'acquisto. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'appello di Milano, anche per le spese del giudizio di legittimità. Il secondo motivo è rimasto assorbito.

Norme richiamate

• art. 1104 c.c.

  richiamato come norma che, insieme all'art. 1123 c.c., disciplina la contribuzione alle spese condominiali e non il trasferimento di un debito risarcitorio da fatto illecito

• art. 1123 c.c.

  richiamato per escludere che il risarcimento del danno da malgoverno delle parti comuni possa essere assimilato alle spese di manutenzione e conservazione delle cose comuni

• art. 63 disp. att. c.c.

  ritenuto non applicabile al debito risarcitorio sorto da un illecito condominiale, perché la norma riguarda i contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente

• art. 2051 c.c.

  evocato per qualificare la responsabilità da cosa comune come responsabilità da custodia, di natura extracontrattuale

• art. 1372 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per affermare la relatività degli effetti della transazione stipulata dai danti causa della ricorrente

• art. 1304 c.c.

  invocato nel secondo motivo in relazione all'opponibilità al condominio della transazione conclusa dai precedenti proprietari

• art. 1199 c.c.

  citato nel secondo motivo insieme alle norme sulla transazione e sulla solidarietà, senza esame nel merito per effetto dell'assorbimento

• art. 1301 c.c.

  citato nel secondo motivo insieme alle norme sulla transazione e sulla solidarietà, senza esame nel merito per effetto dell'assorbimento

• art. 1311 c.c.

  citato nel secondo motivo insieme alle norme sulla transazione e sulla solidarietà, senza esame nel merito per effetto dell'assorbimento

Massime di principio

• Il danno cagionato ai singoli condomini dal malgoverno delle parti comuni non integra un'obbligazione propter rem, ma una responsabilità extracontrattuale riconducibile all'illecito aquiliano.
• Quando il fatto dannoso sia anteriore all'acquisto dell'unità immobiliare, l'acquirente non subentra negli obblighi risarcitori sorti da quel fatto; ne risponde il proprietario dell'unità al momento dell'evento.
• La disciplina dell'art. 63 disp. att. c.c. riguarda la contribuzione alle spese condominiali e non può essere estesa, in via automatica, ai debiti risarcitori derivanti da responsabilità per fatto illecito.
• Ai fini della responsabilità per danni da cose comuni, il proprietario danneggiato è terzo rispetto al condominio e la natura della responsabilità resta extracontrattuale anche quando il bene sia di uso esclusivo o non esclusivo.

Come è indicizzato