Sentenza del 17/03/2016 n. 2549 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva ritenuto non congruo il prezzo di vendita dell'immobile perché inferiore ai valori indicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) per beni con caratteristiche analoghe, pretendendo quindi il pagamento di una maggiore imposta ipotecaria e catastale. Il contribuente ha contestato la pretesa, evidenziando che le quotazioni OMI costituiscono soltanto valori indicativi e non tengono necessariamente conto delle condizioni concrete del bene. Nel caso specifico, il minor prezzo poteva essere giustificato anche dalla presenza di un inquilino, che impediva all'acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell'immobile, oltre che dall'effettivo stato del bene e dalle eventuali necessità di manutenzione o riqualificazione.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte ipotecaria e catastale sugli atti immobiliari

  La base imponibile non può essere rideterminata automaticamente facendo riferimento alle sole quotazioni OMI; è necessario accertare il valore effettivo dell'immobile attraverso elementi concreti e specifici.

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  Le quotazioni OMI sono parametri indicativi e costituiscono, al più, elementi di supporto all'accertamento. Non provano da sole l'incongruità del prezzo dichiarato né consentono automaticamente di determinare una maggiore imposta.

• Principio dell'onere della prova in materia tributaria

  Spetta all'Amministrazione finanziaria dimostrare, con elementi ulteriori rispetto al semplice confronto con i valori OMI, l'esistenza di un maggior valore imponibile rispetto a quello risultante dall'atto.

Massime di principio

• Il prezzo di una compravendita immobiliare non può essere considerato incongruo soltanto perché inferiore ai valori medi OMI.
• Le quotazioni OMI hanno natura orientativa e devono essere integrate da prove concrete, come comparabili effettivi, caratteristiche specifiche del bene, stato di conservazione e condizioni contrattuali.
• Nella stima del valore reale devono essere considerate anche circostanze che riducono il valore commerciale, tra cui la presenza di un inquilino, l'impossibilità di ottenere subito il possesso, lavori necessari o vincoli di utilizzo.
• In caso di accertamento fiscale, l'Amministrazione deve motivare in modo specifico perché il prezzo dichiarato sarebbe inferiore al valore effettivo e non può limitarsi a un raffronto astratto con parametri statistici.
• Il contribuente può contestare la maggiore imposta dimostrando le condizioni concrete dell'immobile e le ragioni economiche che giustificano il prezzo indicato nell'atto.