L.R. FVG 1/2016

Riforma organica delle politiche abitative e riordino delle Ater

La legge riorganizza in modo unitario il sistema regionale del Friuli Venezia Giulia in materia di abitazione, con disciplina della programmazione, degli strumenti di sostegno, delle forme innovative dell’abitare e dell’assetto delle Ater. Il provvedimento opera entro il solo territorio regionale e rinvia in più punti a regolamenti attuativi e a convenzioni.

Finalità, ambito e definizioni

La Regione riconosce il diritto all’abitazione come fattore di inclusione e coesione sociale e orienta le politiche abitative al sostegno dell’accesso a un alloggio adeguato, in locazione o in proprietà come prima casa, con attenzione alle fasce deboli. La disciplina comprende:

• programmazione regionale degli interventi pubblici;
• misure per il recupero, l’accessibilità, l’efficientamento energetico e l’autorecupero;
• riordino istituzionale e organizzativo delle Ater. Sono definiti i principali concetti applicativi, tra cui alloggio sociale, prima casa, interventi di edilizia residenziale pubblica, banca e caratteristiche dell’alloggio sociale.

Programmazione regionale delle politiche abitative

La Regione esercita funzioni di indirizzo, programmazione, coordinamento e controllo del settore abitativo. In tale ambito:

• rileva fabbisogno abitativo e offerta di alloggi;
• valuta l’eventuale ampliamento dell’offerta;
• predispone il Programma regionale per le politiche abitative;
• definisce azioni, requisiti degli operatori, massimali di costo, caratteristiche tipologiche e requisiti prestazionali;
• controlla l’attività di gestione dei soggetti attuatori. Il Programma regionale è triennale e costituisce il quadro di riferimento per spesa e coordinamento. Individua priorità, criteri di riparto delle risorse e modalità di raccordo con le misure nazionali, da promuovere in via prioritaria per evitare sovrapposizioni. La Giunta regionale lo approva sentita la Commissione consiliare competente e, ogni anno, approva anche un Piano annuale di attuazione con riparto delle risorse.

Organi di consultazione e monitoraggio

È istituita la Commissione regionale per le politiche socio-abitative, organismo consultivo della Regione e degli enti locali, composta da rappresentanti regionali, delle Ater, dei Comuni sedi di Ater e delle Unioni territoriali intercomunali. La Commissione:

• collabora alla predisposizione del Programma regionale;
• formula proposte e priorità;
• audisce almeno una volta l’anno le organizzazioni sindacali confederali, autonome e degli inquilini. È inoltre istituito l’Osservatorio regionale sulle politiche abitative, presso la Direzione centrale competente, per la raccolta sistematica dei dati e il monitoraggio permanente del fabbisogno e dell’offerta abitativa.

Livello territoriale: Sportello risposta casa e Tavoli territoriali

Lo Sportello risposta casa è funzione delle Unioni territoriali intercomunali e offre orientamento e accompagnamento ai richiedenti alloggio. Raccoglie dati sui fabbisogni abitativi e sulla disponibilità di alloggi; può avvalersi di Comuni ed enti privati senza scopo di lucro che operano nel settore. La Regione promuove la formazione del personale addetto.

Presso le Unioni territoriali intercomunali sono istituiti i Tavoli territoriali per le politiche abitative, con funzioni consultive di area vasta. Essi:

• rilevano criticità ed esigenze locali;
• monitorano i fabbisogni abitativi;
• formulano proposte tramite la Commissione regionale;
• favoriscono la collaborazione pubblico-privato. Partecipano Comuni, servizi sociali, Ater, sindacati, Stati generali delle costruzioni e terzo settore. La partecipazione è gratuita.

Ruolo dei Comuni

I Comuni rappresentano al Tavolo le priorità abitative del territorio e svolgono funzioni di prossimità, tra cui:

• rilevazione di fabbisogni ed emergenze abitative;
• proposte su realizzazione, manutenzione, riqualificazione e alienazione del patrimonio ERP;
• iniziative per la mobilità nella locazione;
• graduatorie intercomunali e mobilità degli assegnatari;
• promozione di sinergie pubblico-privato nel social housing;
• segnalazione di alloggi pubblici inutilizzati.

Riqualificazione del patrimonio ed efficientamento urbano

La Regione promuove il recupero e la riqualificazione del patrimonio esistente, anche con riuso di edifici dismessi o sottoutilizzati e inserimento in programmi di rigenerazione urbana. Gli interventi devono essere compatibili con gli strumenti urbanistici vigenti e privilegiano:

• recupero nei centri storici;
• recupero di borghi ed edifici rurali tradizionali;
• recupero e costruzione in aree rurali e montane, anche per favorire il ripopolamento. Sono favoriti bioedilizia, autosufficienza energetica, uso di fonti rinnovabili e contenimento dei consumi.

Misure di sostegno e forma degli incentivi

La Regione può concedere contributi in conto capitale e in conto interessi, sostenere l’accesso al credito, la locazione, l’installazione di ascensori, la manutenzione per messa a norma e efficientamento energetico, nonché misure contro la morosità incolpevole. I contributi possono coprire fino all’intera spesa ammissibile ed essere erogati anche anticipatamente; per i privati l’anticipo richiede fideiussione o polizza assicurativa. Le Ater possono usare gli incentivi per ridurre oneri di ammortamento dei mutui. La Regione privilegia l’integrazione con gli strumenti nazionali.

Regolamenti attuativi e atti vincolanti

Le azioni della legge sono disciplinate da regolamenti regionali da adottare entro 90 giorni dall’entrata in vigore, previo parere vincolante della Commissione consiliare competente entro 45 giorni. I regolamenti definiscono tipi di intervento, requisiti di operatori e beneficiari, tipologie e misure delle agevolazioni, criteri di concessione, obblighi e sanzioni. Gli immobili finanziati o incentivati non possono avere caratteristiche di lusso. Gli schemi di accordo vincolante devono regolare, tra l’altro, individuazione dei beneficiari, pubblicità, canoni e prezzi, trasferimento della proprietà, durata, obblighi e controlli.

Azioni regionali: edilizia sovvenzionata, convenzionata, agevolata, locazione, morosità, garanzie

La legge individua le seguenti azioni principali:

• edilizia sovvenzionata, realizzata dalle Ater per costruzione, acquisto e recupero di alloggi destinati a locazione permanente o di lungo periodo;
• edilizia convenzionata, per alloggi da vendere, assegnare o locare tramite convenzione con il Comune;
• edilizia agevolata, per interventi dei privati a condizioni di mercato diretti a recupero o acquisto con recupero;
• sostegno alle locazioni per i conduttori meno abbienti;
• contrasto alla morosità incolpevole;
• garanzie per l’accesso al credito.

Social housing, ascensori, autorecupero, coabitare sociale e forme innovative

La Regione sostiene il social housing per incrementare l’offerta di alloggi a canone calmierato destinati a soggetti che non accedono all’edilizia sovvenzionata né al libero mercato. Possono intervenire Comuni, Ater, SGR tramite fondi immobiliari, imprese e cooperative. Sono inoltre previste:

• agevolazioni per l’installazione di ascensori in immobili pubblici e privati con più di tre livelli fuori terra;
• interventi di autorecupero su immobili pubblici degradati tramite cooperative edilizie di abitazione a proprietà indivisa;
• sostegno al coabitare sociale e a progetti innovativi di condivisione di spazi e servizi;
• ulteriori azioni sperimentali o innovative, disciplinate con regolamento.

Requisiti degli operatori e dei beneficiari

Le imprese di costruzione devono essere qualificate nella categoria OG1 con classifica adeguata al costo dell’intervento. Le cooperative edilizie devono essere iscritte al registro regionale e in regola con la revisione; sono previsti requisiti specifici per gli amministratori e per le cooperative a proprietà indivisa o individuale. Per i beneficiari finali i regolamenti devono prevedere almeno:

• cittadinanza italiana, UE, permesso di lungo periodo o altre condizioni equiparate;
• requisiti ISEE;
• residenza anagrafica in regione da almeno 24 mesi, con regole speciali per corregionali all’estero;
• assenza di proprietà immobiliari ulteriori, con alcune eccezioni tipizzate.

Obblighi dei beneficiari, decadenza e successione

I beneficiari devono chiedere la residenza nell’alloggio entro il termine regolamentare. In caso di agevolazioni per la prima casa devono inoltre:

• risiedere anagraficamente nell’alloggio;
• non locarlo né alienarlo per almeno cinque anni. Per gli incentivi alla locazione gli operatori devono mantenere la destinazione locativa per almeno cinque anni o per la diversa durata fissata dai regolamenti; i beneficiari non possono sublocare. Il mancato rispetto degli obblighi comporta decadenza o revoca e restituzione delle somme con interessi legali. Sono previste eccezioni per gravi motivi di salute e regole specifiche per trasferimenti di residenza dovuti a separazione, divorzio o cessazione della convivenza, nonché per successione nell’immobile.

Strumenti finanziari e fondi

La legge prevede un fondo per l’edilizia residenziale alimentato dalla legge di stabilità regionale, da mutui e da risorse statali, europee o di altri soggetti. Sono disciplinati anche i fondi immobiliari per il social housing, tramite sottoscrizione di quote di fondi chiusi, anche con apporto di immobili, con coinvolgimento della Regione nelle scelte strategiche e obbligo di relazione annuale.

Riordino delle Ater: natura, organi, funzioni e controlli

Le Ater sono enti pubblici economici con personalità giuridica, autonomia organizzativa, gestionale, tecnica, amministrativa, patrimoniale e contabile, sottoposti alla vigilanza regionale. Operano come sistema unico regionale e gestiscono unitariamente funzioni amministrative e operative comuni. Gli organi sono il Direttore generale e il Collegio unico dei revisori dei conti. Il Direttore generale, nominato dalla Regione, è il vertice dell’ente, approva gli atti fondamentali, adotta lo statuto e i regolamenti interni, gestisce bilancio, personale, piani di vendita e relazioni istituzionali. Il Collegio dei revisori controlla gli atti, verifica bilanci e cassa, riferisce in caso di irregolarità e resta in carica tre anni rinnovabili una sola volta. È istituita anche la Commissione per l’accertamento dei requisiti soggettivi presso ciascuna Ater.

Finanziamento, bilancio e vigilanza delle Ater

Le Ater si finanziano con fondi statali, regionali, locali ed europei, canoni di locazione, fondi integrativi, proventi da alienazioni, altre entrate e sanzioni amministrative in materia di edilizia sovvenzionata. Presso ciascuna Ater è istituito un Fondo sociale per compensare minori entrate e finanziare manutenzioni. I bilanci seguono il codice civile e lo schema tipo regionale; sono approvati entro il 31 dicembre per il preventivo e entro il 30 maggio per il consuntivo, trasmessi alla Regione e pubblicati sul BUR. La Regione esercita vigilanza, può richiedere atti e disporre ispezioni; gli atti fondamentali del Direttore generale diventano esecutivi se la Regione non formula osservazioni entro 15 giorni.

Disposizioni transitorie, abrogazioni e norme finanziarie

Le nuove regole sostituiscono il previgente assetto Ater e le precedenti discipline regionali in materia di edilizia residenziale pubblica, con salvezza per domande e rapporti agevolativi già sorti prima dell’entrata in vigore e dei regolamenti attuativi. Sono mantenuti in carica, fino a nuova nomina o a scadenza, gli organi già esistenti. Le funzioni delle Unioni territoriali intercomunali sono esercitate dai Comuni fino al loro effettivo trasferimento. Sono previste norme specifiche per procedimenti di edilizia convenzionata concessi e non liquidati, con termine del 31 dicembre 2016 per ultimare i lavori e, per alcune fattispecie pregresse, per richiedere l’adeguamento entro 180 giorni dall’entrata in vigore. La legge contiene inoltre una clausola valutativa con relazioni periodiche della Giunta al Consiglio regionale e specifiche autorizzazioni di spesa per il triennio 2016-2018.

Obsolescenza

La legge ha una disciplina ancora descrittivamente rilevante sul piano storico-sistematico, ma molte sue previsioni sono legate a termini, procedure iniziali, regolamenti attuativi e stanziamenti 2016-2018; per gli aspetti finanziari e transitori è oggi in larga parte superata. Resta comunque una legge quadro ancora utile per la ricostruzione del sistema, salvo successive modifiche e abrogazioni parziali.