Cassazione Civile, Sentenza n. 12205/2022 del 14/04/2022

Esito

La controversia

La ricorrente chiedeva la declaratoria dell'avvenuta conclusione, in suo favore e a danno dell'ATER, di un contratto di cessione (o, in subordine, l'obbligo dell'ATER di concludere il contratto) relativo a un alloggio di edilizia residenziale pubblica in Roma, sostenendo che la circolare ATER del 30.5.1996 costituiva una proposta contrattuale e che la sua risposta del 18.7.1996 fosse accettazione. La ricorrente deduceva inoltre che alla data della sua manifestazione di interesse dovevano applicarsi i requisiti della L. n. 560/1993. L'ATER contestava l'esistenza di una proposta vincolante e sosteneva l'assenza, in capo alla ricorrente, dei requisiti per l'assegnazione/trasferimento dell'alloggio (anche per autocertificazione infedele allegata in precedenza) e la conseguente impossibilità di ottenere il trasferimento.

La decisione

Tribunale di Roma: domanda rigettata. Corte d'Appello di Roma: rigettata la domanda principale di trasferimento/conclusione del contratto (assenza di proposta contrattuale vincolante da parte dell'ATER e carenza dei requisiti dell'attrice), parziale accoglimento solo sul punto della liquidazione delle spese (riduzione di parte delle spese di primo grado). Corte di Cassazione: ricorso della Bertolini respinto; la Corte ha ritenuto che l'accertamento di fatto circa l'inesistenza di un contratto sia valutazione di merito non sindacabile in cassazione, ha richiamato il principio che i contratti immobiliari richiedono forma scritta ad substantiam e che la ricorrente non ha specificato adeguatamente le norme violate né fornito i requisiti di specificità richiesti per le censure dedotte in cassazione; condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio di legittimità e di un ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art.13 d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Norma richiamata dalla ricorrente come rimedio per ottenere la trascrizione dell'accettazione di una proposta, ma i giudici hanno ritenuto che non fosse applicabile perché non era provata la proposta contrattuale vincolante da parte dell'ATER.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato per il principio secondo cui i contratti aventi ad oggetto beni immobili richiedono la forma scritta ad substantiam; la Corte ha osservato che l'esistenza di un diritto fondato su un atto per cui è richiesta la forma scritta può essere provata solo documentalmente.

• art. 1362 e ss. c.c.

  Norme sull'interpretazione del contratto: la Corte ha ritenuto che l'interpretazione e la qualificazione degli atti negoziali siano valutazioni di merito riservate al giudice di merito, non sindacabili in cassazione quando la motivazione è congrua.

• art. 11 disposizioni preliminari c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di irretroattività, la Corte ha ritenuto che non sia stata adeguatamente dimostrata la violazione di questo principio nei motivi di ricorso.

• art. 112 c.p.c.

  Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha chiarito che il giudice può ricostruire i fatti diversamente dalle parti purché rimanga entro i limiti del petitum.

• art. 360 c.p.c.

  Norme che disciplinano i motivi di cassazione: la Corte ha ritenuto molte delle censure inammissibili per carenza di specificità o per essere in realtà censure di merito non sindacabili in cassazione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per il principio che i fatti non contestati possono essere assunti per veri, ma la Corte sottolinea la limitazione quando il fatto costitutivo richiede forma scritta ad substantiam.

• art. 22 L. n. 241/1990

  Norma sull'accesso agli atti amministrativi: la ricorrente aveva ottenuto accesso ai documenti amministrativi in sede amministrativa, ma ciò non sostituisce la prova scritta di un contratto di vendita.

• L. n. 560/1993, art. 1 comma 9

  Normativa richiamata dalla ricorrente come criterio per valutare i requisiti di acquisto; la Corte ha ritenuto che la valutazione dei requisiti e la preesistenza di autocertificazioni infedeli fossero questioni di merito adeguatamente considerate dai giudici di merito.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, co. 1-quater

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha dichiarato l'esistenza dei presupposti per l'ulteriore versamento da parte del ricorrente pari all'importo del contributo previsto per il ricorso.

• Cass. Sez. Un. n. 23745/2020 (giurisprudenza richiamata)

  Richiamata per il principio di specificità dei motivi di cassazione: il ricorrente deve indicare le norme denunciate e confrontarle con la motivazione impugnata; la Corte ha ritenuto inammissibili molte censure per mancanza di tale specificità.

Massime di principio

• Una comunicazione amministrativa che esprima un "invito" o sondaggio non costituisce automaticamente una proposta contrattuale vincolante; per l'esistenza di un contratto di trasferimento di immobile pubblico è necessaria prova scritta dell'accordo.
• Quando la legge richiede la forma scritta ad substantiam (es. trasferimento di immobili), la pretesa giuridica va provata documentalmente: confessioni o fatti non contestati in giudizio non sono sufficienti a supplire alla forma.
• Le valutazioni sulla sussistenza dei requisiti per l'assegnazione o il trasferimento di alloggi pubblici (anche in presenza di autocertificazioni) sono accertamenti di fatto demandati ai giudici di merito e difficilmente riesaminabili in cassazione, salvo vizi di motivazione o violazioni di diritto chiaramente individuate.
• In sede di cassazione occorre rispettare l'onere di specificità: le censure devono indicare la norma ritenuta violata e spiegare puntualmente il contrasto con la motivazione della sentenza impugnata; altrimenti sono inammissibili.
• L'assenza di un provvedimento amministrativo di decadenza non fa automaticamente sorgere un diritto al trasferimento dell'immobile se il titolare non aveva i requisiti essenziali per l'assegnazione fin dall'origine.
• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non impedisce al giudice di ricostruire i fatti diversamente quando ciò rientri nel petitum e sia adeguatamente motivato.