Cassazione Civile, Ordinanza n. 22979/2026 del 09/07/2026

Esito

La controversia

Due condomini impugnavano alcune delibere assembleari condominiali relative, da un lato, all'approvazione del verbale e alla verifica delle maggioranze raggiunte in una assemblea del 18 ottobre 2010, dall'altro, alla delibera del 20 dicembre 2010 con cui erano state modificate tabelle millesimali e criteri di riparto di alcune spese, in particolare quelle per l'ascensore. In appello deducevano, oltre a vizi di voto e di verbalizzazione, che la modifica delle tabelle e dei criteri di riparto non poteva essere adottata a maggioranza ma richiedeva l'unanimità, e che comunque la nuova tabella ascensore conteneva errori di calcolo e non poteva incidere validamente sulle loro quote in assenza dei presupposti di legge. Con il ricorso per cassazione articolavano cinque motivi: omesso esame di un fatto decisivo sull'effettivo voto per delega; nullità della sentenza per ultrapetizione o errore di procedimento ex art. 112 c.p.c.; violazione degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e degli artt. 1136 e 1137 c.c. sulla possibilità di modificare a maggioranza le tabelle millesimali; violazione degli artt. 1136, 1137 e 2697 c.c. e degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. per non avere la Corte d'appello esaminato nel merito gli errori contestati alla tabella ascensore; nullità della sentenza per omesso esame delle domande relative alle modifiche delle tabelle.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi, ritenendo inammissibili le censure sul verbale e sul voto espresso in assemblea, perché la decisione d'appello era conforme a quella di primo grado e, comunque, la Corte territoriale aveva esaminato la circostanza della delega e desunto legittimamente il voto favorevole dal conteggio dei contrari e degli astenuti. Ha invece accolto il terzo e il quarto motivo, cassando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva affermato, in modo generico, la modificabilità a maggioranza delle tabelle millesimali senza verificare se ricorressero i presupposti di legge per la revisione a maggioranza ex art. 69 disp. att. c.c. previgente, e senza pronunciarsi sull'autonomo motivo di impugnazione relativo agli errori di calcolo della tabella ascensore. Il quinto motivo è stato dichiarato assorbito. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  La censura di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile in presenza di "doppia conforme" e quando il fatto risulti comunque esaminato dal giudice di merito.

• art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, la critica ex art. 360, n. 5, c.p.c. non è proponibile nei limiti indicati dalla giurisprudenza richiamata.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato quando il giudice valuta le risultanze processuali e rigetta la censura nei limiti della domanda effettivamente proposta.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Richiamato insieme all'art. 69 disp. att. c.c. come disciplina delle tabelle millesimali e dei criteri di determinazione/revisione.

• art. 69 disp. att. c.c.

  testo previgente alla L. n. 220/2012

  La revisione o modifica delle tabelle millesimali è consentita a maggioranza qualificata solo nei casi di errore o di notevole alterazione del rapporto originario per mutate condizioni dell'edificio; resta necessaria l'unanimità se si deroga al regime legale di riparto o si approva una diversa convenzione ex art. 1123, comma 1, c.c.

• art. 1136 c.c.

  La maggioranza richiesta per la validità della delibera dipende dalla natura dell'atto deliberato e, per la revisione delle tabelle non convenzionali nei casi di legge, coincide con la maggioranza qualificata prevista dal secondo comma.

• art. 1137 c.c.

  La delibera condominiale può essere impugnata quando si deducono vizi inerenti alla sua validità, inclusi i presupposti della modifica delle tabelle e gli eventuali errori di calcolo contestati in appello.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente per sostenere che i presupposti della modifica e la correttezza dei calcoli dovevano essere provati da chi li invocava.

• art. 1123 c.c.

  Solo la deroga convenzionale ai criteri legali di riparto richiede l'unanimità; la modifica meramente ricognitiva o correttiva può avvenire a maggioranza nei casi di legge.

• art. 1124 c.c.

  Richiamato nella valutazione del criterio di riparto delle spese dell'ascensore, quale parametro per imputare le spese secondo il valore e l'uso del bene comune.

• art. 69 disp. att. c.c.

  I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che son conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio... è notevolmente alterato il rapporto originario...

  La norma previgente consente la revisione in presenza di errore o di alterazioni rilevanti dell'edificio, e non autorizza una modifica indiscriminata a maggioranza al di fuori di tali presupposti.

Massime di principio

• La censura di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando il giudizio di appello conferma la decisione di primo grado sulla base del medesimo iter logico-argomentativo e il fatto asseritamente trascurato è stato in realtà valutato dal giudice di merito.
• Nel verbale assembleare condominiale, il voto favorevole può essere desunto per differenza dall'indicazione nominativa dei contrari e degli astenuti, purché risultino i partecipanti e i relativi millesimi rappresentati.
• La modifica delle tabelle millesimali non richiede sempre l'unanimità: se la revisione è meramente ricognitiva o correttiva e ricorrono i presupposti legali dell'art. 69 disp. att. c.c. previgente, è sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c.; l'unanimità è invece necessaria quando si introduca una diversa convenzione derogatoria dell'art. 1123 c.c.
• Il giudice di merito che ritenga valida la modifica a maggioranza delle tabelle millesimali deve accertare e motivare in concreto quale dei presupposti legali di revisione ricorra, non potendo limitarsi a un'affermazione astratta sulla votazione a maggioranza.
• La delibera di approvazione delle modifiche a una tabella millesimale può essere impugnata anche per l'erroneità dei criteri o dei calcoli applicati; non è necessario proporre necessariamente una separata domanda di nullità o revisione della tabella se il vizio incide sulla validità della delibera impugnata.

Come è indicizzato