Cassazione Civile, Ordinanza n. 28765/2024 del 07/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile che, secondo l'accertamento già svolto in sede penale e poi recepito nel giudizio civile di rinvio ex art. 622 c.p.p., era gravato da diversi abusi edilizi taciuti dal venditore durante le trattative. La Corte d'appello di Ancona, in sede di rinvio, ha condannato il venditore al risarcimento dei danni in favore degli acquirenti, quantificandoli sulla base di una consulenza tecnica d'ufficio e detraendo quanto già corrisposto a titolo di provvisionale in sede penale. Il ricorrente ha proposto tre motivi: 1) violazione degli artt. 1489, 1490, 1492, 1494 c.c., in combinato disposto con l'art. 185 c.p., e degli artt. 112 e 345 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe illegittimamente cumulato la riduzione del valore dell'immobile per deprezzamento con il rimborso delle spese necessarie a rimuovere gli abusi edilizi, determinando una duplicazione risarcitoria; 2) violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per avere riconosciuto somme relative a sanzioni per maggiori volumi, spese tecniche per fiscalizzazione, sanatoria e relative spese tecniche sulla base di domande che il ricorrente assumeva essere state formulate tardivamente in sede di rinvio; 3) nullità della sentenza per carenza motivazionale, per asserita mancata giustificazione dell'adesione alle conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, ritenuta dal ricorrente errata, lacunosa e contraddittoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, chiarendo che il rimborso delle spese necessarie per eliminare gli abusi edilizi non è compreso nella sola voce di deprezzamento dell'immobile: le due poste non coincidono, perché la riduzione del prezzo attiene al minor valore del bene nel suo assetto contrattualmente considerato, mentre le spese di rimozione eliminano soltanto la componente abusiva e non reintegrano automaticamente il valore originariamente pattuito. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, osservando che le domande risarcitorie aggiuntive riguardavano conseguenze dannose emerse e documentate in un periodo successivo rispetto alla proposizione del giudizio civile di rinvio, rendendo giustificata la loro deduzione in quella sede e insussistente la violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché il ricorrente ha contestato la motivazione della sentenza attraverso una rilettura delle risultanze istruttorie e della consulenza tecnica, senza indicare in modo specifico i fatti decisivi asseritamente trascurati; la Corte ha inoltre rilevato che la sentenza impugnata aveva comunque motivato in modo analitico l'adesione alla c.t.u. Conseguentemente, il ricorso è stato rigettato con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 622 c.p.p.

  Il giudizio civile era stato introdotto in sede di rinvio a seguito di cassazione in sede penale; la decisione civile si è quindi formata nel quadro del rinvio disposto dal giudice penale.

• art. 1489 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la non cumulabilità tra riduzione del prezzo e rimborso delle spese di eliminazione dei vizi; la Corte lo ha ritenuto inconferente al caso concreto.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in materia di garanzia per vizi; la Corte ha escluso che la disciplina invocata impedisse il cumulo tra deprezzamento e spese di eliminazione degli abusi.

• art. 1492 c.c.

  Richiamato dal ricorrente a sostegno della tesi sulla riduzione del prezzo; la Corte ne ha escluso la pertinenza al caso di specie nella prospettiva del cumulo risarcitorio.

• art. 1494 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di risarcimento conseguente ai vizi della cosa venduta; la Corte ha ritenuto infondato l'assunto della duplicazione risarcitoria.

• art. 185 c.p.

  Richiamato quale base della responsabilità civile da reato; il risarcimento è stato confermato quale conseguenza della truffa contrattuale accertata.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione è stata respinta perché le domande risarcitorie aggiuntive risultavano collegate a danni successivi e documentati emersi nel corso del giudizio.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte ha escluso la tardività delle domande/documenti, poiché riferiti a eventi e conseguenze dannose verificatisi successivamente all'introduzione del giudizio di rinvio.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Utilizzato come parametro del ricorso per cassazione per denunciare violazioni di legge sui primi due motivi.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Utilizzato come parametro della censura di nullità per carenza motivazionale, poi dichiarata inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia di compravendita immobiliare con abusi edilizi taciuti dal venditore, il risarcimento può comprendere sia il deprezzamento del bene sia le spese necessarie per eliminare gli abusi, quando si tratti di poste diverse e non già assorbite l'una nell'altra.
• La regola della non cumulabilità tra riduzione del prezzo e spese di eliminazione dei vizi opera solo quando tali spese risultino già compensate dalla riduzione del prezzo; non si applica automaticamente a ogni ipotesi di difformità o abuso dell'immobile.
• Nel giudizio di cassazione, la censura di vizio motivazionale non può risolversi in una richiesta di rivalutazione del merito o delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, ma deve indicare specificamente i fatti decisivi non esaminati e dimostrarne la decisività.
• Le domande e i documenti relativi a danni ulteriori emersi successivamente all'introduzione del giudizio possono essere considerati tempestivi quando la loro proposizione prima sarebbe stata oggettivamente impossibile per sopravvenienza dei fatti o delle conseguenze dannose.
• La violazione dell'art. 112 c.p.c. e del divieto di nuove domande in appello o in rinvio non sussiste quando la pretesa risarcitoria si fondi su conseguenze dannose nuove e documentate emerse in un momento successivo al giudizio originario.

Come è indicizzato