Sentenza del 11/06/2018 n. 2427 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore venale in comune commercio di un'area edificabile ai fini ICI. Il valore deve riflettere il valore commerciale complessivo dell'area, tenendo conto dei diversi livelli di edificabilità delle sue parti, del rapporto tra superfici destinate alla costruzione e spazi riservati a servizi di interesse generale. È possibile utilizzare indici medi di edificabilità riferiti all'intera area. I valori determinati periodicamente dai Comuni per zone omogenee possono costituire parametri presuntivi analoghi, per funzione, agli studi di settore.

La decisione

Il principio affermato è che la base imponibile ICI delle aree edificabili deve essere determinata in relazione al valore venale complessivo in comune commercio, senza applicare automaticamente lo stesso livello di edificabilità a ogni porzione dell'area. La valutazione comunale è legittima se considera le caratteristiche urbanistiche effettive dell'area e può utilizzare valori medi e parametri zonali, purché tali elementi siano coerenti con il valore di mercato e consentano al contribuente di contestare la stima. Il testo non specifica l'esito processuale concreto né indica le parti o il dispositivo della sentenza.

Norme richiamate

• Art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992

  La base imponibile ICI delle aree fabbricabili è collegata al valore venale in comune commercio, da determinare considerando le caratteristiche concrete dell'area.

• Art. 59, comma 1, del D.Lgs. n. 446/1997

  Consente ai Comuni di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali di riferimento delle aree fabbricabili.

• Art. 36 del D.L. n. 223/2006, convertito dalla L. n. 248/2006

  Richiamato nel quadro normativo relativo alla nozione e alla valorizzazione delle aree edificabili.

• Art. 62-bis e art. 62-sexies del D.L. n. 331/1993

  Le disposizioni sono richiamate per l'analogia funzionale tra i parametri comunali di stima e gli studi di settore, quali strumenti di determinazione presuntiva.

• D.L. n. 203/2005

  Richiamato tra i riferimenti normativi della materia, senza una specifica interpretazione riportata nel testo.

• D.L. n. 223/2006 e L. n. 248/2005

  Richiamati tra i riferimenti normativi, senza una specifica interpretazione ulteriore nel testo fornito.

• Cassazione civile, sentenza n. 20256 del 23 luglio 2008

  Richiamata quale precedente sul criterio del valore venale delle aree edificabili.

• Cassazione civile, sentenza n. 1176 del 7 maggio 2010

  Richiamata quale precedente sulla determinazione del valore delle aree fabbricabili.

• Cassazione civile, sentenza n. 12308 del 17 maggio 2017

  Richiamata per il principio secondo cui il valore dell'area deve essere stimato considerando il valore commerciale complessivo e i differenti livelli di edificabilità delle sue parti.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta sulle aree edificabili, il parametro principale è il valore venale effettivo in comune commercio, non un valore astratto o uniformemente applicato a tutte le porzioni del terreno.
• Quando un'area presenta zone con diversa capacità edificatoria, la stima deve riflettere tali differenze, pur potendo essere formulata mediante un valore complessivo e indici medi riferiti all'intero comparto.
• I valori deliberati dal Comune per zone omogenee costituiscono parametri presuntivi e non una prova assoluta e incontestabile del valore imponibile.
• Il contribuente può contestare la stima dimostrando, ad esempio, vincoli urbanistici, diversa edificabilità, destinazioni a servizi, caratteristiche morfologiche, costi di urbanizzazione o valori di mercato inferiori.
• L'accertamento comunale deve essere adeguatamente motivato e fondato su elementi coerenti con la concreta situazione urbanistica e commerciale dell'area.