R.R. Lombardia 12/2022

Disciplina dell’accreditamento regionale e dei servizi abitativi sociali in Lombardia

Il regolamento disciplina, per la Regione Lombardia, sia il sistema regionale di accreditamento degli operatori dei servizi abitativi sia la disciplina dei servizi abitativi sociali. Definisce requisiti, procedure, controlli, sanzioni e regole di funzionamento delle attività svolte da soggetti accreditati, distinguendo la posizione di Aler, Comuni e società da essi controllate, che sono accreditati di diritto.

Oggetto e finalità del sistema di accreditamento

Il sistema di accreditamento è volontario e serve a riconoscere la qualità di soggetti che erogano servizi abitativi a canone inferiore al mercato e in modo integrato sotto il profilo amministrativo, manutentivo e sociale. L’accreditamento riguarda servizi abitativi pubblici e sociali e mira a garantire trasparenza, qualità, efficienza, efficacia gestionale e sostenibilità economico-finanziaria. I soggetti accreditati operano nel rispetto della legalità, non discriminazione, buon andamento, trasparenza e imparzialità.

Soggetti accreditati di diritto

Aler, Comuni ed eventuali società di scopo da essi controllate e strumentali alla gestione dei servizi abitativi pubblici sono considerati accreditati di diritto. Per tali soggetti non si applicano le regole del regolamento relative all’ottenimento e al mantenimento dell’accreditamento.

Procedura di accreditamento

La Regione emana un avviso almeno una volta l’anno per l’accesso al sistema. L’istruttoria si svolge in due fasi: una verifica preliminare di ammissibilità, centrata su termini, completezza, regolarità e conformità documentale, e una istruttoria di merito sul possesso delle capacità per operare nel settore. Lo schema di avviso, le modalità di presentazione della domanda e i termini del procedimento sono approvati dalla Giunta regionale entro 180 giorni dall’entrata in vigore del regolamento. La Giunta può anche individuare sistemi di rating nazionali o internazionali utili a soddisfare alcuni requisiti.

Requisiti preliminari e generali dei soggetti che chiedono l’accreditamento

I richiedenti devono disporre di un modello di organizzazione, gestione e controllo ex d.lgs. 231/2001, comprensivo di codice etico, e impegnarsi al rispetto delle norme su legalità e trasparenza; per enti pubblici territoriali e non economici vale l’osservanza della normativa anticorruzione e trasparenza. Devono inoltre avere un sito internet, una casella di posta elettronica ufficiale e una PEC. Sono richiesti personalità giuridica, capitale sociale minimo versato o patrimonio netto non inferiore a 30.000 euro, statuto coerente con l’attività, almeno una sede operativa in Lombardia, assenza di specifiche condanne penali e di gravi violazioni fiscali o contributive, regolarità assicurativa e previdenziale, rispetto delle norme sul collocamento delle persone con disabilità e assenza di procedure concorsuali ostative. È motivo di esclusione anche la sussistenza di cause antimafia o tentativi di infiltrazione mafiosa. Possono accreditarsi società, consorzi o reti di impresa con fondo patrimoniale, enti pubblici ed enti del terzo settore.

Istruttoria di merito e contenuti della valutazione

L’istruttoria di merito accerta, anche in contraddittorio, la capacità di operare nel settore e di erogare i servizi abitativi. Il soggetto deve chiarire se opera come proprietario e/o gestore e se intende accreditarsi per servizi pubblici, sociali o entrambi; deve dimostrare la capacità di assicurare una gestione di almeno dieci anni; illustrare il mantenimento del rapporto qualità-prezzo, gli standard qualitativi degli alloggi dalla progettazione alla manutenzione, le policy di assegnazione e mobilità, la gestione di canoni sostenibili, il contributo al soddisfacimento della domanda più acuta e al mix abitativo, le modalità di gestione sociale e di integrazione con la gestione tecnico-amministrativa, le figure professionali disponibili e le attività svolte negli ultimi cinque anni nel settore o nell’edilizia convenzionata. Deve inoltre impegnarsi a trasmettere dati su patrimonio, servizi e indicatori economico-finanziari e dotarsi di una carta dei servizi. La Giunta disciplina la commissione istruttoria di merito entro 180 giorni.

Obblighi del soggetto accreditato, durata e controlli

L’accreditamento si perfeziona con l’iscrizione nell’albo regionale degli operatori accreditati e dura cinque anni, con verifica del mantenimento dei requisiti durante il quinquennio. Il soggetto accreditato deve alimentare un database georeferenziato sul patrimonio destinato ai servizi abitativi, pubblicizzare le nuove assegnazioni, applicare gli standard dichiarati, comunicare entro 15 giorni ogni variazione rilevante e trasmettere statistiche operative e indicatori economico-finanziari. La Regione predispone un sistema di monitoraggio e valutazione con indicatori di performance e qualità e può effettuare controlli anche a campione sugli enti accreditati e sui proprietari del patrimonio gestito.

Sospensione e revoca dell’accreditamento

In caso di difformità, la Regione diffida il soggetto a conformarsi entro un termine non inferiore a 20 giorni; se le prescrizioni non sono rispettate, può disporre la sospensione fino a sei mesi. Durante la sospensione il soggetto continua a gestire i contratti in corso ma non può avviare nuove iniziative. La revoca e la cancellazione dall’elenco scattano per gravi irregolarità, venir meno dei requisiti o gravi violazioni degli obblighi di monitoraggio e comunicazione. Il mancato rispetto degli standard qualitativi dichiarati costituisce grave irregolarità. Dopo la revoca non è possibile presentare una nuova domanda per tre anni. Se vi sono contributi pubblici, i bandi o le convenzioni disciplinano anche la revoca, totale o parziale, del contributo. La Giunta regionale stabilisce le modalità operative delle sanzioni.

Oggetto dei servizi abitativi sociali

I servizi abitativi sociali comprendono alloggi destinati a nuclei familiari che non possono sostenere né il mercato privato né l’accesso ai servizi abitativi pubblici. Sono inclusi anche gli alloggi di Comuni e Aler destinati, a seguito di valorizzazione, alla locazione a canone agevolato per nuclei in possesso dei requisiti previsti. L’erogazione da parte di un operatore accreditato è qualificata come realizzazione di alloggi sociali ai sensi del D.M. 22 aprile 2008 e come servizio di interesse generale.

Requisiti di accesso ai servizi abitativi sociali

Salvo diversa disciplina del titolo IV della l.r. 16/2016 e dei relativi atti attuativi, i beneficiari devono avere cittadinanza italiana o UE, oppure uno dei titoli di soggiorno previsti per gli stranieri regolarmente soggiornanti; devono avere residenza anagrafica o svolgere attività lavorativa in Lombardia. Sono richieste inoltre assenza di precedenti assegnazioni di alloggi sociali destinati a servizi abitativi pubblici con decadenza o annullamento nei precedenti cinque anni, assenza di decadenza per morosità colpevole, assenza di occupazioni abusive negli ultimi cinque anni, assenza di precedenti assegnazioni in proprietà in edilizia convenzionata o agevolata di alloggio adeguato, assenza di proprietà o altro diritto reale su un alloggio adeguato nella stessa provincia o entro 70 km, e un ISEE del nucleo familiare compreso tra un minimo non inferiore a 14.000 euro e un massimo di 40.000 euro, rivalutabile ISTAT. Per i nuclei di nuova formazione i redditi complessivi non devono superare 60.000 euro. I requisiti devono esistere sia alla domanda sia alla firma del contratto. Per interventi con contributi pubblici, gli avvisi possono prevedere limiti economici di accesso inferiori; per programmi nazionali prevalgono i requisiti previsti dagli stessi.

Criteri di assegnazione

L’individuazione dei destinatari avviene di norma tramite convenzione con il Comune e riguarda nuclei che non riescono a soddisfare il bisogno abitativo nel mercato libero o hanno esigenze temporanee legate a lavoro, studio o cura. Se non diversamente stabilito, il 10% delle assegnazioni deve preferibilmente riguardare nuclei con ISEE non superiore a 20.000 euro. I soggetti attuatori possono derogare al limite minimo ISEE per favorire la domanda più acuta e l’integrazione sociale. La selezione avviene mediante avviso pubblico con indicazione delle modalità di domanda e dei requisiti, nel rispetto di imparzialità, uguaglianza e non discriminazione; le forme di pubblicità sono definite nella convenzione e comprendono, di norma, quotidiani locali e altre forme di pubblicità. D’intesa con il Comune possono essere individuate categorie preferenziali, come nuclei con disabilità, giovani coppie, genitori singoli, lavoratori temporanei, studenti lavoratori, personale sanitario, forze dell’ordine e lavoratori dei servizi pubblici. Può essere verificata la sostenibilità del canone rispetto alla situazione economica complessiva e può essere richiesta una garanzia fino a sei mensilità tramite polizza o fideiussione.

Determinazione dei canoni di locazione

Il canone dei servizi abitativi sociali deve essere inferiore al mercato e coerente con le finalità del D.M. 22 aprile 2008. In via generale deve corrispondere al canone concordato ex legge 431/1998; in assenza di accordi locali non può superare il 5% del prezzo di cessione fissato a livello comunale per l’edilizia convenzionata, oppure il canone del comune demograficamente omogeneo più vicino. Se il canone è determinato sulla base del piano economico-finanziario del soggetto attuatore, il valore annuo non può superare il 5% del prezzo di cessione comunale o, in mancanza, del costo di realizzazione al metro quadrato stabilito dalla Giunta regionale. La Giunta può anche fissare limiti massimi differenziati e approvare misure sperimentali per canoni calmierati, valorizzando le agenzie per l’abitare.

Gestione dei servizi abitativi sociali

I servizi abitativi sociali promuovono la gestione sociale insieme alla gestione tecnico-amministrativa e ai servizi per il funzionamento e la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Nella convenzione con il Comune, se presente, si stabilisce il periodo minimo di vincolo delle unità abitative a servizio abitativo sociale; il vincolo deve essere trascritto nei registri immobiliari. Gli interventi con contributo o agevolazioni pubbliche sono soggetti a verifica di sovra compensazione per evitare aiuti di Stato non consentiti. In caso di peggioramento della situazione economica del nucleo familiare, la mobilità dai servizi abitativi sociali ai servizi abitativi pubblici segue l’articolo 22, comma 1-bis, del regolamento regionale 4/2017 secondo le modalità definite dalla Giunta.

Ambito di operatività e regime transitorio

Le disposizioni sull’accreditamento si applicano dalla data di avvio di operatività dell’albo regionale degli operatori accreditati, fissata dalla Giunta nel provvedimento istitutivo dell’albo. Le regole sui servizi abitativi sociali non si applicano agli atti convenzionali già sottoscritti e alle iniziative per cui sia stato pubblicato un avviso prima che decorressero 90 giorni dall’entrata in vigore del regolamento.