Sentenza del 18/02/2020 n. 4076 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia ha rettificato il valore dichiarato nella compravendita di un locale commerciale (da Euro 500.000 a Euro 900.000) basandosi sulle quotazioni OMI e su una perizia bancaria collegata all'iscrizione ipotecaria per complessivi Euro 900.000. Il contribuente contestava l'avviso per mancata motivazione e forniva elementi (scrittura privata con opzione di acquisto a Euro 500.000, stato di fatto, ipoteca iscritta ed entità del capitale mutuato) che giustificavano il prezzo dichiarato. La CTR ha accolto l'appello del contribuente ritenendo congruo il valore di Euro 500.000. L'Agenzia ha impugnato in Cassazione sostenendo violazioni degli artt. 51 e 52 del DPR n.131/1986 e omissione di motivazione.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia. Ha confermato il principio secondo cui, dopo la modifica normativa del 2009 (che ha eliminato la presunzione relativa di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale), non è sufficiente lo scostamento tra prezzo indicato nell'atto e quotazioni OMI per rettificare il valore: occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti. Le quotazioni OMI forniscono solo valori di massima; inoltre l'iscrizione ipotecaria e l'importo indicato nella perizia bancaria non coincidono automaticamente col valore di mercato dell'immobile (l'ipoteca garantisce capitale, interessi e spese). Poiché l'Agenzia ha fondato la rettifica unicamente su OMI e sull'importo dell'ipoteca/perizia bancaria, la Corte ha ritenuto la rettifica illegittima. Pertanto la sentenza della CTR che aveva confermato il prezzo di Euro 500.000 è stata confermata; l'Agenzia condannata alle spese di giudizio (Euro 7.000 oltre accessori).

Norme richiamate

• L. n. 88/2009, art. 24, comma 5

  Ha eliminato la presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale degli immobili (effetto retroattivo per adeguamento al diritto UE), imponendo che l'accertamento si fondi su presunzioni gravi, precise e concordanti oltre al mero scostamento OMI.

• D.P.R. n. 600/1973, art. 39

  Norma originaria richiamata nel quadro delle modifiche; la sostituzione operata dal 2009 ha inciso sull'uso delle presunzioni relative nella determinazione del reddito da cessione immobiliare.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 52

  "la motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto nè ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato... L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma"

  Impegna l'amministrazione a motivare compiutamente l'avviso di rettifica indicando gli elementi (anche quelli di art.51) su cui si fonda: assenza di motivazione adeguata o riferimento a elementi non specifici compromette la validità dell'accertamento.

• D.Lgs. n. 385/1993 (TUB), artt. 38 e 39, comma 3

  "Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili"; "il credito della banca ... è garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole"

  L'iscrizione ipotecaria e gli importi per cui la banca iscrive l'ipoteca non rappresentano automaticamente il valore di mercato dell'immobile, essendo finalizzati a garantire anche interessi, oneri e spese; pertanto non costituiscono da soli 'elementi gravi, precisi e concordanti' per rettificare il valore ai fini fiscali.

• Giurisprudenza (principi richiamati)

  Cass. n. 9474/2017 e successive pronunce (es. n. 11439/2018, n. 25707/2015, n. 18651/2016, n. 21813/2018) consolidano il principio che le quotazioni OMI forniscono solo valori di massima e non sono di per sé idonee a fondare una rettifica senza ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI rappresentano valori indicativi di massima e non possono costituire l'unico elemento su cui fondare una rettifica del prezzo di compravendita: servono ulteriori indizi seri, precisi e concordanti (stato dei luoghi, perizie tecniche specifiche, confronto con effettive transazioni comparabili, accordi contrattuali tra le parti).
• L'importo dell'ipoteca e la perizia bancaria non equivalgono automaticamente al valore di mercato dell'immobile: l'ipoteca garantisce capitale, interessi e spese e la perizia ha finalità bancaria, non fiscale; vanno valutate nel contesto insieme ad altri elementi fattuali.
• L'amministrazione deve motivare compiutamente l'avviso di rettifica indicando gli elementi di fatto e diritto su cui si basa (art.52 DPR 131/1986): riferimenti generici ad indici o atti esterni non conosciuti dal contribuente possono determinare l'illegittimità dell'atto.
• Dopo la modifica normativa del 2009 non opera più una presunzione automatica di coincidenza tra corrispettivo e valore normale: l'accertamento fiscale richiede sempre elementi probatori supplementari quando il prezzo dichiarato si discosta dalle stime di massima.
• In casi simili, il contribuente dovrebbe documentare lo stato di fatto, eventuali patti tra le parti (opzioni, concordati), perizie tecniche specifiche e comparabili di mercato per contrastare rettifiche basate solo su OMI o su garanzie bancarie.