Risoluzione n. 142 del 4/06/2009

Acquisto di alloggio contiguo e agevolazioni prima casa

La risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 chiarisce se sia possibile applicare l’agevolazione "prima casa" all’acquisto di un piccolo alloggio contiguo ad altra abitazione già di proprietà dell’acquirente, con l’intenzione di unire i due immobili in un’unica unità abitativa. Il documento esamina il caso alla luce della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986.

Il quesito posto dal notaio

Il notaio riferisce che:

• è incaricato della stipula della compravendita di un piccolo alloggio adiacente a un’abitazione già posseduta dall’acquirente;
• i due immobili verranno accorpati in una sola unità abitativa;
• l’unità finale avrà caratteristiche non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969;
• l’immobile già posseduto era stato ricevuto in donazione nel 1979;
• a quell’epoca non erano previste agevolazioni "prima casa", quindi il soggetto non ne aveva fruito.

Il quesito riguarda quindi la possibilità di ottenere i benefici fiscali in sede di acquisto dell’abitazione contigua.

La soluzione prospettata dall’istante

Secondo il notaio, non vi sarebbero ostacoli al riconoscimento dell’agevolazione, purché ricorrano le condizioni soggettive e oggettive previste dalla legge con riferimento alla nuova unità abitativa nel suo complesso.

Quadro normativo richiamato

La risoluzione richiama la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, che prevede l’aliquota del 3% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e per gli atti costitutivi o traslativi di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi alle stesse, a condizione che:

• l’immobile sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto, oppure in quello in cui svolge la propria attività, se diverso;
• la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situato l’immobile sia resa nell’atto di acquisto, a pena di decadenza;
• l’acquirente dichiari nell’atto di non essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel comune;
• l’acquirente dichiari nell’atto di non essere titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni.

Orientamento già espresso dall’Amministrazione finanziaria

La risoluzione richiama la circolare n. 38 del 12 agosto 2005 e il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui le agevolazioni "prima casa" possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, se destinati insieme a formare un’unica abitazione.

In particolare, viene ricordato che:

• con risoluzione n. 25 del 25 febbraio 2005 e con la citata circolare n. 38/2005, l’Amministrazione aveva già riconosciuto la possibilità di applicare il beneficio all’acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa;
• il beneficio era stato ammesso anche quando il proprietario di un alloggio già acquistato con agevolazioni comprava un immobile adiacente da accorpare al primo.

Condizioni per l’agevolazione nel caso di accorpamento

La risoluzione precisa che, nelle ipotesi di accorpamento di immobili contigui, l’agevolazione può essere riconosciuta solo se l’abitazione risultante dalla riunione:

• conserva le caratteristiche non di lusso;
• rientra nella tipologia definita dal D.M. 2 agosto 1969.

La risoluzione chiarisce inoltre che, ai fini dell’applicazione del regime di favore, l’Ufficio locale deve verificare:

• la contiguità degli immobili;
• la consistenza complessiva dell’unità risultante, anche sulla base delle risultanze catastali.

Specificità del caso esaminato

Il profilo peculiare della fattispecie è che l’abitazione da ampliare era stata acquisita in passato senza fruire dell’agevolazione "prima casa", perché all’epoca la normativa non prevedeva tale beneficio.

Secondo la Direzione, questa circostanza non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione sull’acquisto dell’alloggio contiguo, poiché la vicenda è assimilabile a quella già trattata nella circolare n. 38/2005 e risponde alla volontà del legislatore di favorire gli interventi diretti al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa.

Esito dell’interpretazione

La risoluzione conclude che l’agevolazione "prima casa" va riconosciuta anche nella fattispecie in esame, a condizione che:

• i due alloggi accorpati formino un’unica abitazione;
• l’abitazione risultante rientri tra gli immobili non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969;
• siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla Nota II-bis.

Tra tali requisiti restano quindi necessari:

• l’ubicazione dell’immobile nel comune di residenza dell’acquirente, o il trasferimento della residenza entro diciotto mesi;
• la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune, diversi dall’alloggio da ampliare;
• la novità nel godimento dell’agevolazione "prima casa".

Vigilanza applicativa

La risoluzione chiude precisando che le Direzioni Regionali devono vigilare affinché i principi enunciati siano applicati in modo uniforme.