Risoluzione n. 140 del 4/06/2009

Cessione di un lotto al Comune a scomputo di oneri di urbanizzazione: trattamento IVA

La risoluzione esamina il regime IVA applicabile alla cessione, da parte di una società lottizzante, di un lotto al Comune nell’ambito di una convenzione di lottizzazione. Il documento chiarisce se tale cessione possa beneficiare dell’esclusione dall’IVA prevista per aree e opere di urbanizzazione e, in caso contrario, quale debba essere la base imponibile.

Quesito presentato

La società ALFA s.r.l. riferisce di aver stipulato con un Comune una convenzione di lottizzazione con cui si impegna:

• a realizzare opere di urbanizzazione primaria, con successiva cessione delle stesse;
• a cedere al Comune un lotto che l’ente potrà utilizzare solo per scopi sociali o pubblici.

La convenzione prevede inoltre che, per le costruzioni assentite nei singoli lotti, gli oneri di urbanizzazione secondaria siano dovuti in misura piena, salvo la deduzione proporzionale al valore dell’area ceduta al Comune per finalità di strutture pubbliche o sociali.

La società chiede:

• se la cessione del lotto possa fruire del regime di esclusione IVA previsto per le cessioni di opere e aree di urbanizzazione primaria;
• in caso di imponibilità, se l’IVA debba essere calcolata sul valore normale oppure sul valore effettivo di scambio del lotto.

Inquadramento normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’art. 51 della legge 21 novembre 2000, n. 342, secondo cui non è rilevante ai fini IVA, neppure ai fini delle limitazioni del diritto alla detrazione:

• la cessione nei confronti dei Comuni di aree o opere di urbanizzazione;
• quando la cessione avvenga a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.

La norma esclude quindi dall’IVA le cessioni effettuate a titolo gratuito dalle imprese titolari di concessioni edilizie verso i Comuni, purché abbiano ad oggetto aree o opere di urbanizzazione e siano effettuate nelle forme indicate dalla legge.

Le opere rilevanti sono quelle di urbanizzazione primaria e secondaria tassativamente elencate dall’art. 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, come integrato dall’art. 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

Ambito di applicazione dell’esclusione IVA

Con riferimento alle aree, l’Agenzia richiama anche la risoluzione n. 37/E del 21 febbraio 2003, precisando che l’art. 51 della legge n. 342 del 2000 riguarda le specifiche tipologie contrattuali in cui il lottizzante è tenuto a cedere gratuitamente al Comune le aree sulle quali deve realizzare le opere di urbanizzazione.

Pertanto, l’esclusione IVA si applica alle cessioni di aree sulle quali devono essere eseguite opere di urbanizzazione primaria o secondaria rientranti nell’elenco normativo richiamato.

Valutazione del caso concreto

Nel caso esaminato, la convenzione prevede che la società ceda al Comune un’area destinata a finalità pubbliche o sociali, ma non risulta che su tale area la società sia tenuta a realizzare opere di urbanizzazione.

Per questa ragione, l’Agenzia conclude che la cessione del lotto non può essere qualificata come cessione di area od opera di urbanizzazione ai sensi dell’art. 51 della legge n. 342 del 2000.

Conseguenze ai fini IVA

La cessione del lotto assume quindi rilevanza ai fini IVA. Poiché essa è effettuata a scomputo parziale degli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti, viene qualificata come cessione a titolo oneroso nell’ambito di un’operazione permutativa ai sensi dell’art. 11 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

In assenza di corrispettivo monetario, la base imponibile per il calcolo dell’IVA deve essere determinata secondo il valore normale del lotto, ai sensi dell’art. 13, secondo comma, lettera d), del DPR n. 633 del 1972, che per le operazioni permutative assume come corrispettivo il valore normale dei beni e servizi oggetto dello scambio.

Esito finale

La risoluzione afferma dunque che:

• la cessione del lotto non beneficia dell’esclusione IVA prevista per aree e opere di urbanizzazione;
• l’operazione è imponibile ai fini IVA;
• la base imponibile va determinata sul valore normale del lotto, non sul valore effettivo di scambio, in quanto si tratta di operazione permutativa.