Sentenza del 08/08/2016 n. 359 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva modificato la consistenza catastale dell’abitazione, mantenendo la categoria A/7 classe 7, ma aumentando i vani da 13 a 19 mediante l’inclusione del piano seminterrato. I contribuenti contestavano sia l’inclusione di tali locali nel calcolo della rendita, sostenendo che fossero privi di abitabilità e di concreta utilità abitativa, sia l’insufficiente motivazione dell’avviso. Il piano seminterrato era illuminato soltanto da bocche di lupo, non era direttamente aerato e, secondo una relazione tecnica comunale, non risultava abitabile, nonostante la presenza di finiture di pregio, impianti radianti e servizi igienici.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha respinto l’appello dell’Ufficio e confermato la sentenza di primo grado favorevole ai contribuenti. Ha stabilito che, per un’unità abitativa, il concetto catastale di utilità deve essere valutato in relazione all’idoneità abitativa astratta e non in base alla qualità delle finiture o alla presenza di arredi e impianti. I vani interrati privi di illuminazione e aerazione diretta non potevano quindi essere computati nella consistenza catastale. Inoltre, l’avviso di accertamento è stato ritenuto carente di motivazione perché non indicava dettagliatamente l’area considerata, gli esiti delle verifiche e le ragioni dell’aumento dei vani. L’appello è stato respinto e le spese sono state poste a carico dell’Ufficio, liquidate in 2.500 euro.

Norme richiamate

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano

  Il regolamento catastale è stato ritenuto applicabile, ma deve essere interpretato in modo coerente con l’evoluzione delle tecniche costruttive e con la funzione abitativa dell’immobile. L’utilità catastale di un vano abitativo va riferita alla sua concreta idoneità all’uso abitativo.

• Principi in materia di motivazione degli atti di accertamento catastale

  L’avviso di accertamento deve indicare in modo specifico gli elementi utilizzati dall’Ufficio, l’area o i locali considerati, gli esiti delle verifiche e le ragioni della variazione della consistenza e della rendita. Un richiamo generico alle verifiche svolte non è sufficiente.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione sul rapporto tra utilità e abitabilità

  Utilità e abitabilità sono concetti distinti, ma l’abitabilità costituisce un parametro di riferimento per valutare l’utilità di un vano. Occorre verificare se l’area sia concretamente utilizzabile per finalità connesse all’abitazione, considerando anche l’illuminazione e l’aerazione diretta.

Massime di principio

• Nel calcolo della consistenza e della rendita catastale di un’abitazione, i locali accessori o seminterrati non devono essere automaticamente inclusi solo perché rifiniti o dotati di impianti: occorre valutarne l’idoneità astratta e la concreta utilità abitativa.
• L’assenza di requisiti essenziali quali illuminazione e aerazione diretta può escludere la rilevanza abitativa di un vano, anche quando siano presenti servizi igienici, impianti di riscaldamento o finiture di qualità.
• La non abitabilità edilizia non comporta sempre e automaticamente l’esclusione catastale, ma costituisce un elemento particolarmente rilevante per dimostrare la mancanza di utilità abitativa, soprattutto quando il vano sia oggettivamente privo dei requisiti funzionali essenziali.
• La qualità delle finiture, gli arredi e gli impianti non possono sostituire i requisiti strutturali necessari per qualificare un ambiente come utile a fini abitativi.
• Un accertamento catastale deve essere adeguatamente motivato: l’Ufficio deve spiegare con precisione quali locali ha considerato e perché essi determinano l’aumento della consistenza o della rendita.
• In una controversia analoga è utile produrre documentazione tecnica comunale, planimetrie, regolamenti edilizi e una descrizione puntuale delle condizioni di illuminazione, aerazione, accessibilità e utilizzabilità dei locali.