Cassazione Civile, Sentenza n. 37854/2021 del 02/12/2021

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione che aveva aumentato il valore dichiarato di un immobile sulla base delle quotazioni OMI e di un immobile comparato. La ricorrente contestava l'erronea qualificazione della zona (l'immobile è in periferia estrema e non in zona qualificata), la non comparabilità dell'immobile assunto a tertium comparationis (situato in zona diversa) e la valutazione basata esclusivamente sui dati OMI, sostenendo che dopo la legge n.88/2009 le quotazioni OMI costituiscono solo un indizio e non possono da sole giustificare la rettifica senza altri elementi probatori.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi del ricorso, ritenendo che la CTR abbia illegittimamente fondato la conferma della rettifica solo sulle quotazioni OMI senza inserirle in un quadro probatorio più ampio e senza valutare adeguatamente le produzioni documentali della ricorrente (es. certificato comunale sulla diversa ubicazione del comparabile). La sentenza di appello è stata cassata e la causa rinviata per nuovo esame ad altra sezione della CTR Abruzzo; il terzo motivo è stato assorbito.

Norme richiamate

• Legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24

  Ha riformulato le norme fiscali eliminando la presunzione legale relativa in materia di accertamenti immobiliari: le rilevazioni OMI diventano presunzioni semplici, valutabili dal giudice ma non idonee da sole a integrare la prova di un maggior valore senza altri elementi corroboranti.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'infedeltà dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'art. 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi

  La formulazione prima della modifica conferiva una presunzione rafforzata da valori normal(i); tuttavia la modifica operata dalla legge n.88/2009 ha eliminato tale presunzione rafforzata, trasformando i dati in meri indizi da valutare nel contesto.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51 (comma 1) e art. 52

  Le disposizioni sul valore degli atti di trasferimento devono essere applicate tenendo conto di elementi concreti e della situazione di fatto; l'uso delle quotazioni OMI non esime il giudice dalla valutazione complessiva degli altri elementi probatori e dalla verifica della comparabilità dei parametri adottati.

• D.L. n. 223 del 2006 (riferimento storico)

  Era intervenuto per introdurre disposizioni sugli accertamenti immobiliari e sul valore normale, poi in parte rimosse; la Corte richiama il contesto normativo che ha portato alla modifica della disciplina probatoria.

• Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), art. 9 comma 3

  Riferimento normativo per la determinazione del "valore normale" citato nella disciplina previgente; nella giurisprudenza attuale le determinazioni basate su tale parametro (es. OMI) vanno integrate da altri elementi probatori.

Massime di principio

• Dopo la legge n.88/2009 le quotazioni OMI costituiscono un indizio (presunzione semplice) e non possono, da sole, giustificare la rettifica del valore dichiarato: devono essere corroborate da altri elementi fattuali e probatori.
• L'amministrazione finanziaria, se pretende di rettificare il valore di un immobile, deve proporre elementi che rendano grav, precisi e concordanti le sue presunzioni; la mera produzione di tabelle OMI senza contestualizzazione può essere insufficiente.
• Il giudice tributario è tenuto a valutare le quotazioni OMI nel più ampio contesto probatorio (ubicazione reale, caratteristiche dell'immobile, comparabili effettivamente omogenei, documenti comunali, eventuali perizie), e deve motivare esplicitamente il rapporto tra quei dati e l'immobile concreto oggetto della controversia.
• Se il contribuente dimostra che il bene assunto a comparazione è in zona diversa o non è effettivamente comparabile, ciò indebolisce significativamente l'uso delle quotazioni OMI come prova del maggior valore.
• In situazioni analoghe il contribuente dovrebbe documentare: certificazioni comunali sulla destinazione/ubicazione, planimetrie, fotografie, atti di trasferimento di comparabili con indicazione della zona e data, eventuali perizie tecniche; l'ufficio dovrebbe dimostrare la correlazione puntuale tra le quotazioni OMI utilizzate e l'immobile oggetto di rettifica.