Cassazione Civile, Ordinanza n. 21572/2026 del 24/06/2026

Esito

La controversia

Una condomina ha impugnato una delibera assembleare che approvava il riparto delle spese di straordinaria manutenzione di una terrazza a livello di sua proprietà e uso esclusivo. La delibera distingue tra una parte della terrazza che svolge funzione di copertura dell'edificio, per la quale le spese erano ripartite ex art. 1126 c.c., e una parte aggettante con funzione di balcone, le cui spese erano poste integralmente a carico della condomina. In primo grado la domanda è stata rigettata. In appello la condomina ha dedotto, da un lato, la violazione degli artt. 1135 e 1126 c.c., sostenendo che anche la parte aggettante dovesse essere ripartita secondo il criterio dell'art. 1126 c.c. e che, se ritenuta di proprietà esclusiva, il condominio non avrebbe potuto deliberare lavori su di essa, con conseguente nullità della delibera; dall'altro, la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda subordinata di nullità della delibera. La Corte d'appello ha rigettato l'impugnazione e la parte soccombente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, sostanzialmente riproponendo la censura sulla ripartizione delle spese e sulla pretesa nullità della delibera per asserito difetto di potere assembleare sulla parte aggettante.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la giurisprudenza distingue tra la parte della terrazza che assolve funzione di copertura dell'edificio, alla quale si applica l'art. 1126 c.c., e la parte aggettante, che non svolge funzione di copertura né di sostegno e resta a carico esclusivo del proprietario dell'unità da cui protende. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo perché la delibera impugnata era solo ricognitiva dei criteri giuridici di riparto delle spese già desumibili dalla legge e non risultava affetta da nullità. La Corte ha condannato la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  indicato come rito introduttivo del giudizio di primo grado instaurato con ricorso sommario.

• art. 1126 c.c.

  regola la ripartizione delle spese di ricostruzione e manutenzione del lastrico/terrazza a livello solo per la parte che funge da copertura dell'edificio, mentre la parte aggettante resta a carico esclusivo del proprietario che ne trae utilità esclusiva.

• art. 1135 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere l'illegittimità della delibera assembleare sulle opere di manutenzione.

• art. 112 c.p.c.

  invocato per dedurre omessa pronuncia sulla domanda subordinata di nullità della delibera.

• art. 1137 c.c.

  richiamato per affermare che la valutazione discrezionale dell'assemblea in ordine alla necessità dei lavori è censurabile solo tramite impugnazione della delibera nei limiti consentiti dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato solo come parametro dell'ulteriore importo dovuto in caso di ricorso respinto.

Massime di principio

• In tema di terrazze a livello e lastrici solari, ai fini dell'art. 1126 c.c. occorre distinguere tra la parte che svolge funzione di copertura dell'edificio e la parte meramente aggettante: solo la prima parte beneficia della ripartizione legale pro quota tra condomino/utilizzatore e condominio, mentre la seconda resta a carico esclusivo del proprietario o utilizzatore esclusivo.
• La funzione di copertura dell'edificio costituisce il criterio decisivo per imputare le spese di manutenzione straordinaria del lastrico o della terrazza a livello; la mera titolarità esclusiva del bene non esclude il concorso del condominio per la porzione che serve da copertura.
• L'assemblea condominiale conserva il potere di deliberare la necessità di riparazione, ricostruzione o sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza funzionali alla copertura dell'edificio, anche se il bene è in uso o proprietà esclusiva di un singolo condomino.
• Una delibera che si limiti a recepire e applicare i criteri legali di ripartizione delle spese non è nulla per il solo fatto di aver distinto tra porzione coprente e porzione aggettante del lastrico o della terrazza.
• Le spese relative ai balconi aggettanti, in quanto elementi non portanti e privi di funzione di copertura dell'edificio, non seguono il criterio dell'art. 1126 c.c. e gravano sul proprietario dell'unità immobiliare da cui protendono.

Come è indicizzato