Sentenza del 09/08/2022 n. 257 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

Impugnazione dell'annullamento dell'avviso di liquidazione imposta di registro anno 2018: l'Ufficio aveva escluso l'applicabilità della cedolare secca (art.3 D.lgs. 14/3/2011 n.23) al contratto di locazione stipulato il 30/11/2017 tra il sig. xxxxx (proprietario) e la società xxxxx (conduttrice) relativo a immobile destinato ad uso abitativo esclusivo di un dipendente della società e della sua famiglia. L'Agenzia sosteneva che il comma 6 dell'art.3 esclude la cedolare secca alle locazioni effettuate nell'esercizio di impresa o professione senza distinzione tra locatore e locatario, e richiamava il comma 6‑bis (introdotto dal D.L. 47/2014 conv. L. 23/5/2014) come conferma che i vincoli riguardano anche il conduttore.

La decisione

L'appello dell'Agenzia è stato rigettato. Il giudice ha affermato che la disciplina della cedolare secca richiede due condizioni: (i) soggettiva, il locatore non deve agire nell'esercizio di impresa o professione; (ii) oggettiva, l'immobile deve essere ad uso esclusivamente abitativo. La norma non fa riferimento al conduttore e pertanto la qualità del locatario è irrilevante ai fini dell'agevolazione. Il comma 6‑bis è una deroga estensiva finalizzata a favorire situazioni specifiche (alloggi per studenti) e non può essere usato per restringere l'ambito originario del beneficio. La circolare AdE 26/E non può prevalere sulla legge. Spese compensate.

Norme richiamate

• D.lgs. 14 marzo 2011 n.23, art.3 (cedolare secca)

  La norma richiede che il locatore non agisca nell'esercizio di impresa o professione e che l'immobile sia destinato ad uso esclusivo abitativo; non pone vincoli sul soggetto conduttore, che è irrilevante ai fini dell'agevolazione.

• Comma 6 e comma 6‑bis dell'art.3 D.lgs. 23/2011 (modificato da D.L. 47/2014 conv. L.23/2014)

  Il comma 6 esclude le locazioni effettuate nell'esercizio di attività d'impresa o professionali (riguardando il locatore); il comma 6‑bis introduce una fattispecie estensiva e specifica (alloggi per studenti tramite cooperative/enti senza scopo di lucro) e non può essere interpretato come restringente rispetto alla disciplina originaria.

• Circolare Agenzia delle Entrate 26/E

  L'interpretazione amministrativa che estenderebbe i vincoli anche al conduttore è contraria alla lettura letterale e sistematica della norma e non può prevalere sulla legge; pertanto non è determinante se in contrasto con il dettato normativo.

Massime di principio

• La cedolare secca spetta quando il proprietario (locatore) è un soggetto privato che non svolge attività d'impresa o professionale e l'immobile è ad uso esclusivo abitativo; la natura del conduttore è irrilevante.
• La presenza di una società quale conduttrice non esclude automaticamente l'agevolazione se la locazione è stipulata dal privato e l'immobile è destinato ad abitazione di dipendente/famiglia, purché sia provata la destinazione esclusivamente abitativa.
• Le norme deroga introdotte (ad es. comma 6‑bis) che ampliano il favore in casi specifici non possono essere utilizzate per restringere l'ambito originario dell'agevolazione.
• Le interpretazioni amministrative (circolari) non possono prevalere sul testo normativo; in caso di contrasto prevale la lettura della legge e la giurisprudenza consolidata.
• Per minimizzare il rischio di contestazioni è opportuno registrare correttamente il contratto, documentare l'effettivo uso abitativo e la qualifica del locatore come soggetto non imprenditore, e conservare ogni attestazione che dimostri la finalità abitativa (es. dichiarazioni del conduttore/occupanti).
• In caso di diniego dell'Ufficio basato sulla qualifica del conduttore, la giurisprudenza tende a favore del contribuente se il locatore è un privato e sono soddisfatti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dall'art.3.