Sentenza del 09/05/2017 n. 1990 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del valore dei beni ceduti ai fini dell'imposta di registro, sostenendo che l'Ufficio avesse fondato l'accertamento esclusivamente o prevalentemente sui valori desunti dalla banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), senza considerare le concrete caratteristiche della compravendita. In particolare, non erano state adeguatamente valutate la vendita in blocco di numerosi immobili e la perizia redatta da una società specializzata, obbligatoria per legge poiché la cessionaria era un'impresa assicuratrice.

La decisione

La pretesa dell'Ufficio non è stata ritenuta adeguatamente provata. I valori OMI sono stati qualificati come meri elementi presuntivi e indiziari, insufficienti da soli a dimostrare il maggior valore dei beni. L'Amministrazione avrebbe dovuto integrare tali dati con ulteriori elementi probatori e considerare tutte le circostanze concrete dell'operazione. Ne è derivato l'accoglimento della contestazione del contribuente e il venir meno dell'accertamento fondato soltanto, o comunque in modo determinante, sui valori OMI.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro sul valore dei beni trasferiti

  Ai fini dell'imposta di registro, l'Ufficio può determinare il valore dei beni trasferiti, ma deve dimostrare in modo concreto e adeguato il maggior valore accertato.

• Banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI non costituiscono una prova automatica del valore venale del singolo immobile; hanno natura presuntiva e indiziaria e devono essere corroborati da ulteriori elementi, oltre a essere adattati alle caratteristiche specifiche dell'operazione.

• Obbligo di perizia nelle operazioni con cessionaria costituita da impresa assicuratrice

  La perizia obbligatoria redatta da una società specializzata rappresenta un elemento concreto da valutare nella determinazione del valore dei beni e non può essere ignorata dall'Amministrazione.

Massime di principio

• I valori OMI possono orientare l'attività di accertamento, ma non bastano da soli a dimostrare il maggior valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro.
• L'Amministrazione finanziaria deve fornire una motivazione specifica e una prova complessiva, considerando ubicazione, condizioni, caratteristiche degli immobili, modalità della vendita e ogni altro elemento rilevante.
• In caso di vendita in blocco di numerosi immobili, il prezzo unitario può differire dai valori ordinari di mercato e tale circostanza deve essere valutata concretamente.
• Una perizia redatta da un soggetto qualificato, soprattutto quando obbligatoria per legge, costituisce un elemento probatorio rilevante che l'Ufficio deve esaminare e, se intende disattenderla, contestare con motivazioni specifiche.
• L'onere di provare il maggior valore dei beni grava sull'Ufficio; il contribuente non è tenuto a dimostrare un valore diverso finché l'accertamento non sia adeguatamente fondato su elementi concreti e convergenti.