Cassazione Civile, Sentenza n. 5032/2022 del 16/02/2022

Esito

La controversia

Si trattava dell'esecuzione di un contratto preliminare di cessione in proprietà, stipulato tra il Comune di Salerno e la loro dante causa (Perotti/assegnataria), per l'alloggio prefabbricato post-sisma. I Ventura, in qualità di eredi della predetta, avevano chiesto ai sensi dell'art. 2932 c.c. la sentenza costitutiva che producesse gli effetti del contratto definitivo non concluso dal Comune. Il Comune eccepiva difetto di giurisdizione, contestava la validità del preliminare (anche come eventuale donazione/nullità) e sosteneva che, per effetto della normativa speciale (art. 21-bis della legge n.341/1995 e L.R. Campania n.18/1997), gli eredi non potevano automaticamente subentrare senza un autonomo titolo di assegnazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha esaminato quattro motivi: ha respinto il motivo sulla giurisdizione (confermando che la domanda, fondata sul petitum sostanziale volto a ottenere effetti traslativi ex art.2932 c.c., rientra nella giurisdizione del giudice ordinario), ha dichiarato inammissibile la censura relativa alla nullità del preliminare perché questione nuova non dibattuta in primo grado, ma ha accolto il terzo motivo relativo all'interpretazione dell'art.21-bis della legge n.341/1995. La Corte ha affermato che la disciplina speciale richiede la stipula di un vero e proprio contratto di cessione in proprietà perché l'alloggio entri nell'asse ereditario; in difetto di tale contratto (o della sentenza che ne produca gli effetti) la morte dell'assegnatario determina la caducazione del procedimento di assegnazione e la riacquisizione della disponibilità dell'immobile da parte del Comune. Ne consegue che gli eredi non hanno un diritto automatico di subentro mortis causa nel preliminare: devono dimostrare un autonomo titolo per ottenere una nuova assegnazione. Per tale motivo la Corte ha cassato la sentenza impugnata (in relazione al motivo accolto) e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Salerno, in diversa composizione, per adeguarsi al principio di diritto enunciato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Utilizzato come strumento per ottenere, tramite sentenza costitutiva, gli effetti di un contratto preliminare di cessione. Tuttavia la Corte distingue che tale strumento produce effetti traslativi solo se il preliminare è compatibile con la disciplina speciale applicabile e non è venuta meno per morte dell'assegnatario se il preliminare non può trasferire diritti 'mortis causa'.

• art. 21-bis legge n.341/1995

  1. Gli alloggi prefabbricati costruiti dallo Stato nei territori dei comuni della Campania e della Basilicata, ai sensi del decreto-legge 19 marzo 1981, n. 75, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 maggio 1981, n. 219, e successive modificazioni, sono ceduti in proprietà, a titolo gratuito, insieme alle parti comuni, a coloro che ne hanno avuto formale assegnazione, ancorché provvisoria. Le disposizioni di cui al precedente periodo si applicano anche agli alloggi prefabbricati che siano stati realizzati con parziale ricorso a tecniche di edilizia tradizionale, fatta salva la facoltà del comune cedente di determinare un prezzo di cessione commisurato agli eventuali oneri di manutenzione sostenuti. 2. All'assegnatario è equiparato l'eventuale subentrante per legittimo titolo.

  La Corte ha interpretato la norma nel senso che l'acquisizione della proprietà richiede la stipula del contratto di cessione; il preliminare, nei casi disciplinati, è in larga misura di natura personale e non trasferibile automaticamente 'mortis causa'. Solo se è intervenuto un contratto di cessione (o una sentenza ai sensi dell'art.2932 che abbia prodotto tale effetto) l'immobile entra nell'asse ereditario e gli eredi possono far valere diritti successori.

• Legge n.341/1995 (ambito e richiamo normativo)

  Inserita nel quadro normativo post-sisma che regola assegnazioni e cessioni di alloggi prefabbricati; la Corte ha richiamato la disciplina per distinguere tra cessione effettiva (traslativa e trasmissibile) e preliminare dallo stesso effetto non automatico.

• L.R. Campania n.18/1997 (artt. 2 e 4)

  La questione di applicabilità della legge regionale è stata valutata ma, in pratica, il giudice di legittimità ha ritenuto che la disciplina speciale statale (art.21-bis) impedisca il riconoscimento automatico del subentro degli eredi: eventuali profili regionali non modificano il principio secondo cui la titolarità della proprietà consegue alla cessione formalmente perfezionata.

• artt. 1351 e 1418 c.c., artt. 769, 771 e 782 c.c., art. 16 R.D. n.2440/1923

  Richiamati dal ricorrente per contestare validità del preliminare (anche come eventuale donazione/nullità). La Corte ha ritenuto la doglianza inammissibile perché la questione non era stata dedotta in primo grado: non è stata quindi nel merito disposta una pronuncia di nullità su tali basi.

• D.L. n.244/1995 (richiamato) e quadro post-sisma

  Contestualizza la disciplina e la finalità delle assegnazioni/cessioni post-sisma; la Corte lo utilizza come sfondo per interpretare la natura personale delle assegnazioni e la necessità del perfezionamento contrattuale per il trasferimento della proprietà.

Massime di principio

• Se un assegnatario di un alloggio posto in cessione gratuita secondo disciplina speciale muore prima della stipula del contratto di cessione, il preliminare non trasferisce automaticamente ai suoi eredi il diritto di proprietà: il preliminare è spesso di natura personale e non trasmissibile mortis causa.
• Perché l'immobile entri nell'asse ereditario è necessario che sia stato perfezionato il contratto di cessione (o che sia intervenuta una sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c. che produca effetti traslativi): in assenza di ciò la disponibilità ritorna all'ente concedente.
• Gli eredi che intendano ottenere l'alloggio devono dimostrare un autonomo titolo di assegnazione iure proprio (cioè i requisiti previsti dalla disciplina per l'assegnazione) e, se necessario, avviare un nuovo procedimento amministrativo di assegnazione.
• La giurisdizione va decisa sul petitum sostanziale: una domanda volta ad ottenere effetti traslativi ex art. 2932 c.c. è di competenza del giudice ordinario, salvo che la controversia riguardi esclusivamente l'impugnazione di provvedimenti amministrativi o l'esercizio di poteri pubblicistici.
• Le eccezioni di nullità contrattuale o altre censure di merito devono essere tempestivamente dedotte nel giudizio di merito; questioni nuove sollevate per la prima volta in cassazione risultano inammissibili.