Cassazione Civile, Sentenza n. 4892/2025 del 25/02/2025

Esito

La controversia

La società locatrice ha chiesto il risarcimento dei danni per morosità del conduttore, comprensivi dei canoni non percepiti fino alla naturale scadenza del contratto (o fino alla stipula di una nuova locazione), nonché il rimborso delle spese sostenute per la convalida dello sfratto e per l'esecuzione per rilascio; il conduttore aveva restituito l'immobile anticipatamente dopo la procedura di sfratto.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno accolto il primo motivo di ricorso, affermando il principio che il locatore può ottenere, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno causato dalla risoluzione per inadempimento (quindi la perdita dei canoni che avrebbe potuto conseguire fino alla scadenza contrattuale o fino alla nuova locazione è potenzialmente risarcibile). Tuttavia la sentenza chiarisce che tale risarcimento non è automatico per tutti i canoni non percepiti: il locatore ha l'onere di provare il nesso di causalità giuridica tra l'inadempimento e la perdita (art. 2697 c.c.) e di dimostrare di essersi attivato per rendere conoscibile l'immobile e per reperire un nuovo conduttore; la mera riconsegna anticipata non ricostituisce automaticamente la situazione patrimoniale ex ante. Inoltre le Sezioni Unite escludono l'estensione analogica dell'art. 1591 c.c. (che disciplina il conduttore in mora a restituire la cosa) ai casi di inadempimento diversi dal ritardo nella riconsegna (per esempio la morosità nel pagamento dei canoni durante il rapporto). Sulla quantificazione del danno e sulle prove relative alle spese di sfratto il giudice territoriale dovrà riesaminare la materia alla luce dei principi affermati.

Norme richiamate

• codice civile, art. 1223

  Fonte del principio generale secondo cui il risarcimento comprende perdita subita e mancato guadagno; decisiva per riconoscere la possibilità per il locatore di ottenere il danno da mancato guadagno in caso di risoluzione per inadempimento

• codice civile, art. 1453

  Rinvio al potere risolutorio e alle conseguenze dell'inadempimento contrattuale; contestualizza l'azione risarcitoria rispetto alla risoluzione

• codice civile, art. 1591

  Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno

  La Corte esclude che la norma, che disciplina il ritardo nella riconsegna, possa essere estesa per analogia alle ipotesi di morosità durante il rapporto; l'art.1591 riguarda specificamente il danno connesso al ritardo nella restituzione

• codice civile, art. 2697

  Stabilisce l'onere della prova: grava sul locatore l'obbligo di provare il nesso di causalità tra inadempimento e perdita (mancato guadagno)

• codice civile, art. 1227, comma 2

  Possibilità per il debitore (conduttore) di opporre la mancata diligenza del creditore; rilevante ai fini della valutazione della responsabilità concorrente del locatore, qualora non si sia attivato per ridurre il danno

• codice di procedura civile, art. 155

  Richiamato in tema di conteggio dei termini processuali (utilizzato nel corso della vicenda per la tempestività del ricorso in Cassazione)

• codice di procedura civile, artt. 91 e 92

  Riferiti alla liquidazione delle spese di lite; la Corte richiama la necessità di adeguata prova documentale per ottenere rimborso delle spese processuali sostenute

• d.m. n. 127/2004

  Normativa sul procedimento di mediazione, richiamata nel contest relativo alla liquidazione delle spese di mediazione

• codice civile, artt. 1337, 1366, 1375, 1175

  Richiamati in ragione dei criteri generali di correttezza, comportamento e interpretazione del contratto; rilevanti per valutare la condotta del locatore nella fase successiva alla riconsegna

Massime di principio

• La riconsegna anticipata dell'immobile da parte del conduttore non esclude di per sé il diritto del locatore al risarcimento del mancato guadagno: il risarcimento è possibile ma non automatico.
• Spetta al locatore l'onere di provare il nesso causale tra l'inadempimento e la perdita di reddito (mancato guadagno) e di dimostrare di essersi attivato tempestivamente per ridurre il danno (es. pubblicizzazione dell'immobile, ricerca di nuovo conduttore).
• L'art. 1591 c.c. si applica specificamente al ritardo nella restituzione e non può essere esteso per analogia alle ipotesi di morosità durante il rapporto contrattuale; pertanto non limita automaticamente l'azione risarcitoria del locatore nel caso di morosità.
• La distinzione tra danno-evento (la violazione/inadempimento) e danno-conseguenza (mancato guadagno) è fondamentale: il giudice deve accertare se il mancato guadagno sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento.
• In caso di contestazione sulle spese processuali o di sfratto, il locatore deve documentare adeguatamente le attività svolte (e i relativi costi) per ottenere il rimborso; la liquidazione non è automatica senza prova.
• Un comportamento passivo o negligente del locatore nella fase successiva alla riconsegna può ridurre o escludere il risarcimento, anche per responsabilità valutata ex buona fede e corretta esecuzione del contratto.