Ordinanza n. 1205/2026 - Napoli, Sezione 3

Esito

La controversia

La società ha impugnato, chiedendone l’annullamento previa sospensione cautelare, l’ordinanza comunale che ha disposto la sospensione dell’attività nelle unità immobiliari e nelle aree indicate come prive di titolo commerciale, nonché la sospensione dei lavori eventualmente in corso, contestualmente comunicando l’avvio del procedimento per l’irrogazione delle sanzioni edilizie, paesaggistiche e regionali. La ricorrente ha sostenuto di esercitare legittimamente, dal 2018, attività di affittacamere e casa vacanze soltanto in alcuni subalterni, sulla base di specifiche SCIA commerciali, deducendo che altri appartamenti sarebbero destinati a uso privato e non sarebbero nella sua disponibilità. Ha inoltre affermato che le aree verdi sarebbero state oggetto soltanto di interventi di sistemazione e ha richiamato una pratica SUAP nella quale aveva dichiarato l’assenza di piscina, centro benessere e palestra. Dalla documentazione comunale e dai sopralluoghi, tuttavia, emergeva secondo l’amministrazione che l’intero compendio fosse utilizzato come unica struttura ricettiva e di ristorazione denominata Corte degli Ulivi resort, comprendente immobili e manufatti privi di titoli edilizi, paesaggistici e commerciali, con rilevanti opere di sbancamento, modificazione dell’orografia, murature di contenimento, terrazze, manufatti in legno, tettoie, locali destinati a sala massaggi e camera da letto e piscina non facilmente amovibile. La controversia cautelare riguardava quindi, in particolare, l’effettivo ambito dell’attività ricettiva, la titolarità e disponibilità dei subalterni, la portata delle SCIA commerciali, la consistenza delle opere contestate e la rilevanza dei vincoli paesaggistici e sismici gravanti sull’area.

La decisione

Il TAR non ha concesso la sospensione cautelare dell’ordinanza e non ha definito il ricorso nel merito. Ha ritenuto che le questioni dedotte richiedessero un approfondimento nella sede di merito, considerata la necessità di verificare i vincoli gravanti sull’area, la diversa titolarità dei subalterni, il contenuto dei titoli commerciali, la consistenza delle opere prive di titolo e gli esiti dei sopralluoghi, che risultavano in parte contrari alle allegazioni della società. Il Collegio ha inoltre giudicato implausibile la quantificazione del pregiudizio economico prospettato, ove riferita sostanzialmente al mancato utilizzo del solo subalterno 7, soprattutto perché la ricorrente aveva dichiarato di non utilizzare le aree esterne interessate dagli abusi contestati. Nel bilanciamento cautelare ha attribuito rilievo alla tutela di un’area sismica e paesaggisticamente vincolata e ha ritenuto adeguata la fissazione tempestiva dell’udienza di merito ai sensi dell’art. 55, comma 10, c.p.a., anziché la sospensione dell’atto. L’udienza pubblica è stata fissata al 5 novembre 2026; le spese sono state rinviate alla decisione definitiva.

Norme richiamate

• art. 55 c.p.a.

  In presenza di esigenze cautelari, il giudice può fissare con priorità l’udienza di merito quale misura adeguata di tutela, senza necessariamente sospendere il provvedimento impugnato.

• l.r. Campania 24 novembre 2001, n. 17

  Le strutture ricettive extralberghiere, quali affittacamere e case per vacanze, devono rispettare le prescrizioni edilizie e igienico-sanitarie comunali e sono soggette alla presentazione di una regolare SCIA.

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  È richiamato quale fonte delle sanzioni edilizie che il Comune intende irrogare all’esito del procedimento avviato.

• d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42

  È richiamato quale fonte delle sanzioni paesaggistiche connesse alle opere realizzate in area soggetta a vincolo paesaggistico.

• legge 29 giugno 1939, n. 1497

  È richiamata quale base del vincolo paesaggistico gravante sul territorio interessato.

Massime di principio

• In sede cautelare, quando la legittimità dell’atto dipende da accertamenti fattuali complessi — quali l’effettiva estensione dell’attività esercitata, la disponibilità dei locali, il contenuto dei titoli abilitativi e la consistenza delle opere — il giudice può rinviare l’approfondimento alla fase di merito, senza anticipare la soluzione della controversia.
• La mera esistenza di SCIA commerciali riferite a specifiche unità immobiliari non dimostra, da sola, la legittimità dell’utilizzo ricettivo di ulteriori subalterni o delle aree esterne, né sana l’eventuale assenza dei titoli edilizi e paesaggistici necessari per opere e trasformazioni del territorio.
• Nel bilanciamento cautelare, la tutela di aree paesaggisticamente vincolate e sismiche può prevalere sull’interesse economico alla prosecuzione dell’attività quando la consistenza degli interventi privi di titolo e l’estensione dell’attività ricettiva risultino ancora controverse.
• La fissazione tempestiva dell’udienza di merito ai sensi dell’art. 55, comma 10, c.p.a. può costituire una misura cautelare adeguata e alternativa alla sospensione dell’atto, quando consenta una rapida definizione della controversia e il pregiudizio allegato non risulti adeguatamente dimostrato.

Come è indicizzato