Cassazione Civile, Ordinanza n. 17819/2026 del 04/06/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio ha rettificato la rendita di un immobile adibito a struttura socio-sanitaria-assistenziale, variando il classamento dalla categoria B/1 alla categoria D/4. La contribuente, una fondazione/ONLUS che gestiva la struttura senza scopo di lucro, ha impugnato l'atto sostenendo che, in ragione della natura non commerciale dell'attività svolta e dell'assenza di fine di lucro, l'immobile dovesse restare in categoria B/1. Con il ricorso per cassazione ha dedotto, in sintesi: violazione delle norme catastali e dell'art. 2697 c.c. per non avere la CTR valorizzato l'assenza di lucro e le caratteristiche dell'immobile; violazione dell'onere della prova per non avere l'Ufficio dimostrato la fondatezza del cambio di classamento; nullità della sentenza per motivazione apparente; omessa pronuncia e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; omesso esame di un fatto decisivo. La ricorrente lamentava anche che la CTR avesse dato rilievo esclusivo alla consistenza oggettiva dell'immobile senza considerare la sua concreta destinazione non commerciale e la veste soggettiva di ONLUS.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati i motivi di ricorso sul punto centrale del classamento catastale: ha affermato che, ai fini dell'attribuzione della rendita, rilevano le caratteristiche oggettive e strutturali del bene, la sua destinazione funzionale e produttiva e la sua potenziale utilizzabilità, non il solo concreto uso né la natura soggettiva dell'ente proprietario/gestore. Ha quindi confermato la correttezza dell'inquadramento in categoria D/4, valorizzando il fatto che l'immobile era strutturalmente e funzionalmente destinato ad attività socio-sanitaria/commerciale e che non era stata dimostrata una radicale trasformazione idonea a mutarne la destinazione. Ha inoltre dichiarato inammissibili le censure ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la presenza di doppia conforme, e ha escluso la nullità della motivazione, ritenendo che la CTR avesse comunque espresso in modo intelligibile le ragioni della decisione, anche mediante richiamo alla sentenza di primo grado. Il ricorso è stato integralmente respinto, con condanna della ricorrente alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Viene richiamato come parametro dei motivi di ricorso per cassazione; il vizio ex n. 5 è dichiarato inammissibile in presenza di doppia conforme se non sono indicate le divergenze tra le ragioni di fatto delle due decisioni.

• art. 2697 c.c.

  La violazione è configurabile solo quando il giudice attribuisca l'onere della prova a una parte diversa da quella onerata; non quando si contesti la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• artt. 9 e 10 r.d.l. n. 652/1939

  Richiamati come norme di base sul classamento e sulla rendita catastale; la Corte ne ricava la centralità della consistenza oggettiva dell'immobile ai fini della categoria catastale.

• artt. 6, 8, 61 e 62 D.P.R. n. 1142/1949

  Richiamati quale disciplina del classamento catastale e della determinazione della rendita in base alle caratteristiche oggettive e funzionali del bene.

• art. 10 d.lgs. n. 460/1997

  È evocato dalla ricorrente per sostenere la natura non commerciale dell'attività; la Corte precisa però che tale profilo incide, al più, su agevolazioni fiscali e non sul classamento catastale.

• d.lgs. n. 117/2017

  Citato dalla ricorrente, ma non assume rilievo decisivo nella soluzione della controversia sulla rendita catastale.

• art. 150 T.U.I.R.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della natura non commerciale; la Corte esclude che tale qualificazione soggettiva sia decisiva per il classamento.

• art. 348-ter c.p.c.

  La doppia conforme preclude il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. se non vengono indicati i diversi passaggi fattuali delle due decisioni di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per dedotta omessa pronuncia, ma la Corte esclude la violazione perché la CTR ha comunque esaminato le censure e reso comprensibile la propria decisione.

• art. 1 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato quale norma di rinvio del processo tributario ai principi del processo civile, incluso l'art. 112 c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Consente, in caso di rigetto del ricorso, di dare atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel classamento catastale rilevano anzitutto le caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell'immobile e la sua destinazione funzionale, non la sola attività concretamente svolta in un dato momento né la natura soggettiva del proprietario o gestore.
• Il requisito del fine di lucro, quando previsto come criterio di classificazione, deve essere accertato in termini oggettivi, desumendolo dalle caratteristiche strutturali e dalla concreta idoneità del bene, e non dalla sola qualificazione non commerciale dell'ente utilizzatore.
• L'attività svolta nell'immobile può al più costituire un elemento complementare o rafforzativo della valutazione oggettiva del bene, ma non può sostituire il dato strutturale quando l'immobile presenti caratteristiche proprie di una categoria speciale.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è deducibile solo se il giudice abbia invertito l'onere della prova; non è configurabile quando la censura miri in realtà a contestare la valutazione delle prove o l'apprezzamento del materiale istruttorio.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame del fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le differenze tra la motivazione di primo grado e quella di appello.
• La motivazione per relationem è legittima se il giudice di appello fa proprie, dopo autonoma valutazione, le ragioni della decisione di primo grado e consente di comprendere l'iter logico seguito.

Come è indicizzato