Sentenza del 23/12/2015 n. 25900 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate contestava il riconoscimento dell’agevolazione prevista dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000, consistente nell’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%. Secondo l’Agenzia, al momento dell’acquisto del terreno non era ancora stata stipulata la convenzione di lottizzazione con il Comune; pertanto, il piano urbanistico non avrebbe ancora prodotto effetti e l’area non sarebbe stata qualificabile come soggetta a piano particolareggiato. L’Agenzia richiamava anche l’art. 2, comma 30, della legge n. 350/2003 e l’art. 28 della legge n. 1150/1942.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando il diritto della società all’agevolazione. Ha chiarito che la stipula della convenzione urbanistica non deve necessariamente precedere l’atto di acquisto: è sufficiente che il terreno sia inserito in uno strumento urbanistico idoneo a consentirne l’edificazione e che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dall’acquisto. La convenzione deve comunque essere stipulata prima dell’edificazione. Nessuna pronuncia sulle spese, poiché la contribuente non si era costituita in cassazione.

Norme richiamate

• Legge n. 388/2000, art. 33, comma 3

  Agevolazione fiscale per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, con utilizzazione edificatoria entro cinque anni.

  La norma mira a favorire l’edificazione dei terreni e deve essere interpretata valorizzando l’effettiva edificabilità dell’area, non il solo dato formale della completa attuazione del piano o della preventiva stipula della convenzione.

• Legge n. 350/2003, art. 2, comma 30

  Nell’ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La disposizione è stata considerata dalla giurisprudenza come norma di interpretazione autentica in senso atecnico: la convenzione deve essere stipulata, ma non necessariamente prima dell’acquisto; può intervenire successivamente, purché siano rispettati i requisiti sostanziali e il termine quinquennale per l’edificazione.

• Legge n. 1150/1942, art. 28, comma 5

  La mancata stipula della convenzione può incidere sull’efficacia attuativa del piano, ma non esclude automaticamente l’agevolazione fiscale quando l’area è comunque inserita in uno strumento urbanistico che consente l’edificazione e la convenzione viene stipulata prima dell’edificazione.

• Cassazione civile, sentenze n. 4086/2015, n. 3289/2012, n. 20864/2010, n. 15974/2014, n. 16835/2008, n. 29648/2008 e n. 28010/2009

  La giurisprudenza riconosce l’agevolazione anche quando, alla data del trasferimento, la convenzione attuativa non sia ancora stata stipulata, purché l’immobile sia inserito in un piano o strumento urbanistico concretamente idoneo all’edificazione e l’edificazione avvenga entro cinque anni.

Massime di principio

• Per ottenere l’agevolazione non è indispensabile che la convenzione urbanistica sia stata stipulata prima dell’atto di acquisto.
• È determinante che, al momento del trasferimento, il terreno sia inserito in uno strumento urbanistico che consenta concretamente l’edificazione; il nome formale del piano non è decisivo.
• L’utilizzazione edificatoria deve avvenire entro cinque anni dall’acquisto; il mancato rispetto del termine può comportare la perdita dell’agevolazione.
• Quando l’edificazione richiede una convenzione urbanistica, questa deve comunque essere stipulata prima dell’attività edificatoria.
• La valutazione deve concentrarsi sulla concreta edificabilità dell’area e sulla funzione agevolativa della norma, evitando interpretazioni meramente formalistiche.