Sentenza del 13/03/2015 n. 5067 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

N.G. contestava l’avviso di accertamento relativo all’ICI 1999, con cui il Comune aveva determinato il valore di alcune aree edificabili non dichiarate sulla base dei valori fissati per zone omogenee dal regolamento comunale. Il ricorrente sosteneva che l’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 imponesse una valutazione concreta e individuale di ciascuna area e che l’art. 59, comma 1, lett. g), del D.Lgs. n. 446/1997 avesse la sola funzione di limitare il contenzioso, senza poter determinare automaticamente la base imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso di N.G., ritenendo infondate entrambe le censure. I valori determinati dal Comune per zone omogenee possono essere utilizzati come elementi presuntivi per valutare il valore venale delle aree edificabili, anche con riferimento a periodi anteriori all’adozione del regolamento, senza applicazione retroattiva della norma. Tali valori non sono imperativi né vincolano automaticamente il giudice, ma costituiscono supporti razionali e indici di valutazione analoghi agli studi di settore. N.G. è stato inoltre condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 900,00.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5

  La determinazione del valore imponibile delle aree edificabili deve riferirsi al loro valore venale in comune commercio. Tuttavia, la valutazione può essere effettuata anche utilizzando elementi presuntivi e valori di riferimento per zone omogenee, purché il giudice li valuti concretamente nel contesto della singola area.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 59, comma 1, lett. g)

  determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune

  La norma consente ai Comuni di fissare valori di riferimento per zone omogenee. Tali valori servono a limitare il potere di accertamento e a ridurre il contenzioso, ma non hanno natura imperativa né stabiliscono in modo automatico e definitivo la base imponibile.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 52

  Costituisce la base normativa del potere regolamentare comunale in materia tributaria, nell’ambito del quale possono essere adottati criteri e valori di riferimento per le aree edificabili.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Sono state dedotte violazioni di legge e vizi della motivazione, ma la Corte ha ritenuto che la sentenza impugnata avesse correttamente applicato la normativa e adeguatamente giustificato l’utilizzo dei valori comunali.

Massime di principio

• I valori comunali delle aree edificabili determinati per zone omogenee non costituiscono automaticamente la base imponibile definitiva, ma possono essere utilizzati dall’Amministrazione e dal giudice come presunzioni e indici di mercato.
• L’utilizzo di valori fissati da un regolamento successivo rispetto all’anno d’imposta non comporta necessariamente applicazione retroattiva: il valore può essere impiegato come elemento presuntivo per ricostruire il valore venale storico.
• Il contribuente può contestare il valore presuntivo comunale fornendo elementi specifici relativi alla propria area, quali ubicazione, destinazione urbanistica, concreta edificabilità, vincoli, caratteristiche fisiche, stato delle opere di urbanizzazione e valori di compravendite comparabili.
• La fissazione di valori per zone omogenee è legittima anche senza una stima individuale preventiva di ogni singola particella, purché il valore sia coerente con il valore venale in comune commercio e possa essere sottoposto a verifica nel caso concreto.
• In una controversia analoga, la mera affermazione che il Comune avrebbe dovuto valutare individualmente l’area non è sufficiente: occorre dimostrare concretamente perché il valore di zona non rifletta il reale valore di mercato del terreno.