Sentenza del 13/03/2019 n. 504 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità della comparazione tra il valore dell'immobile acquistato e quello di un diverso immobile, utilizzato per determinare la base imponibile dell'imposta di registro. Il ricorrente ha sostenuto che la comparazione non potesse fondarsi soltanto sulla zona censuaria e sulla classe catastale, ma dovesse considerare anche il momento storico delle compravendite e l'andamento complessivo del mercato immobiliare. In particolare, il primo immobile era stato ceduto durante una fase di particolare ricchezza del mercato italiano, mentre il secondo era stato acquistato in un periodo caratterizzato da condizioni economiche e prezzi significativamente diversi.

La decisione

La comparazione è stata ritenuta irragionevole e non idonea a giustificare, da sola, la determinazione del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro. La valutazione deve tenere conto non solo degli elementi catastali e localizzativi, ma anche della dinamica complessiva del mercato immobiliare e dell'andamento dei prezzi nel periodo di riferimento. Ne consegue l'accoglimento della censura del contribuente e il prevalere della sua posizione rispetto a quella dell'Amministrazione finanziaria.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, il valore comparativo di un immobile deve essere valutato considerando tutti gli elementi economicamente rilevanti, non soltanto la zona censuaria e la categoria o classe catastale.
• La comparazione con una precedente compravendita può essere inattendibile se tra le due operazioni è trascorso un periodo caratterizzato da condizioni di mercato immobiliare significativamente diverse.
• L'Amministrazione finanziaria deve dimostrare che l'immobile assunto come comparabile sia effettivamente idoneo, tenendo conto anche della data della vendita, dell'andamento dei prezzi e del contesto economico generale.
• In presenza di una forte variazione del mercato immobiliare, il prezzo di una compravendita precedente non può essere automaticamente utilizzato come parametro per determinare il valore di un immobile venduto in un periodo successivo.
• La valutazione comparativa deve essere concreta, motivata e coerente con la situazione complessiva del mercato; una comparazione meramente formale basata su dati catastali o territoriali può essere considerata irragionevole.