Sentenza del 30/07/2020 n. 16374 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo alla compravendita di un terreno a Roma (Prenestino Centocelle) del 26/04/2006; l'ufficio aveva elevato il valore del terreno da Euro 200.000,00 a Euro 285.000,00 sulla base della perizia dell'Agenzia del Territorio. La ricorrente deduceva illegittimità perché la perizia si sarebbe basata esclusivamente sui valori OMI e su comparazioni con immobili finiti, nonché sulla applicazione erronea dell'art.22 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. (anziché l'art.45, ritenuto più pertinente alla tipologia del tessuto urbano), rilevando inoltre presunte violazioni del DPR n.131/1986, artt.51-52.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la perizia dell'Agenzia del Territorio non si fosse limitata ai soli valori OMI, ma includesse sopralluogo, verifica della posizione urbanistica, comparazioni con compravendite di immobili similari e la distinzione delle superfici destinabili a usi commerciali e a parcheggio. La Corte ha inoltre richiamato il consolidato principio giurisprudenziale secondo cui le quotazioni OMI da sole non sono sufficiente base probatoria per rettificare il valore venale e che occorrono elementi aggiuntivi gravi, precisi e concordanti; nel caso di specie tali elementi erano presenti, per cui il giudizio di merito non è censurabile. La censura sull'applicabilità dell'art.22 vs art.45 delle NTA è stata dichiarata inammissibile perché non specificamente dedotta nei precedenti gradi di giudizio. Rigetto del ricorso, condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali e obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa.

Norme richiamate

• Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986

  Richiamato dalla ricorrente come base di censura; la Corte non ha ritenuto sussistente una violazione che giustificasse l'annullamento della rettifica fiscale.

• Norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Roma (Delib. Cons. Comunale n.33/2003)

  La controversia includeva la questione dell'applicazione dell'art.22 anziché dell'art.45; la Corte ha rilevato che tale specifica contestazione non era stata adeguatamente svolta nei gradi di merito, per cui è inammissibile in cassazione.

• Quotazioni OMI (Agenzia delle Entrate)

  Le quotazioni OMI non costituiscono prova tipica del valore venale in comune commercio e non sono sufficienti da sole per rettificare il valore ai fini dell'imposta di registro; devono essere supportate da ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

• DPR n.600/1973 art.39 e L. n.88/2009 art.24 comma 5

  Richiamati nella giurisprudenza per spiegare il quadro probatorio richiesto negli accertamenti: la soppressione della presunzione relativa impone che lo scostamento rispetto alle quotazioni OMI sia integrato da elementi concreti e concordanti.

• Decreto del Presidente della Repubblica n.115/2002

  Norma applicata per disporre l'obbligo, a carico della ricorrente, del versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di ricorso integralmente rigettato.

• Legge 24 dicembre 2012, n.228

  Ha introdotto la disposizione che integra il DPR n.115/2002 in tema di contributo unificato; richiamata per la statuizione sul versamento dell'ulteriore contributo.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI, prese isolate, non sono idonee a fondare una rettifica del valore venale ai fini fiscali: è necessario che l'amministrazione fornisca ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (es. sopralluogo, comparazioni omogenee, analisi urbanistica, differenziazione d'uso).
• Una perizia che documenti sopralluogo, comparazioni con compravendite di immobili similari e consideri la destinazione d'uso delle aree può costituire base sufficiente per la rettifica del valore e sarà generalmente ritenuta idonea dal giudice, salvo manifesta illogicità o errori di fatto provati.
• In cassazione non è consentito sollevare censure di merito o fatti nuovi che non siano stati specificamente dedotti e sviluppati nei gradi di merito; contestazioni generiche o non tempestive sono inammissibili.
• Le questioni tecnico-urbanistiche (es. quale norma delle NTA sia applicabile) devono essere dedotte e provate nei primi gradi di giudizio; se non emergono dagli atti precedenti la Corte di legittimità le può dichiarare inammissibili.
• Se il ricorso viene respinto, il ricorrente può essere condannato non solo alle spese processuali ma anche al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se previsto dalla normativa vigente al momento del ricorso.