Risposta n. 321 del 30/12/2025
Sintesi
Generata da Trovanorma sul testo ufficialeLe istanti sostengono che il terreno, ricadendo in "zona bianca" e avendo un indice di fabbricabilità minimo (es. 0,01-0,03 mc/mq), non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria e quindi la cessione sarebbe fuori campo IVA; richiamano normativa e giurisprudenza che distinguono edificabilità formale da capacità di concreta edificazione e paragonano le zone bianche a terreni non edificabili rilevanti ai fini IVA.
Cessione di un terreno classificato nelle "zone bianche" - Trattamento ai fini IVA
Il quesito
Le istanti, proprietarie fallite di un ampio lotto indicato nel CDU come "zona bianca" con indice di fabbricabilità molto ridotto, chiedono se la cessione debba ritenersi fuori campo IVA ai sensi dell'art. 2, comma 3, lett. c) del DPR n. 633/1972 (terreno "non suscettibile di utilizzazione edificatoria") oppure sia assoggettata a IVA come terreno edificabile.
Il parere dell’Agenzia
L'Agenzia, pur non entrando nel merito tecnico-urbanistico, assume la classificazione del CDU e richiama normativa (art. 9 D.P.R. 380/2001) e giurisprudenza che riconoscono alle "zone bianche" un limitato indice di edificabilità (non una totale inedificabilità). Ne consegue che la cessione del lotto non rientra nella causa di esclusione IVA dell'art. 2, comma 3, lett. c) del DPR 633/72 e deve essere assoggettata a IVA in misura ordinaria; valutazione rafforzata anche da annunci di vendita che qualificano l'area come edificabile/terziario e dalla vicinanza a centro abitato.
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