Sentenza del 11/06/2018 n. 707 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore di una permuta avente a oggetto diversi lotti edificabili trasferiti dalla contribuente in cambio della realizzazione di un fabbricato al grezzo. L’Amministrazione aveva ritenuto sottostimato il corrispettivo dichiarato, confrontandolo con il prezzo di vendita di un’abitazione ritenuta similare, e aveva recuperato a tassazione maggiori ricavi. La contribuente contestava la correttezza del confronto e sosteneva che l’operazione dovesse essere valutata considerando l’intero intervento edilizio, inclusi i lotti e gli edifici rimasti nella proprietà dell’impresa.

La decisione

La Commissione ha respinto l’appello dell’Agenzia delle Entrate e confermato la decisione di primo grado favorevole alla società. Ha ritenuto corretto valutare la permuta in relazione al valore dei lotti residui rimasti alla società e all’intero intervento edilizio, non già confrontando il corrispettivo con il solo valore di un edificio similare. Il raffronto è stato inoltre considerato incongruo perché il fabbricato oggetto di permuta non comprendeva diverse opere e componenti, quali impianto elettrico, serramenti interni, apparecchi sanitari, termosifoni e caldaia. È stata esclusa sia l’esistenza di ricavi non fatturati sia l’antieconomicità dell’operazione. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 1472, comma 1, codice civile

  L’acquisto della proprietà della cosa futura si verifica non appena la cosa viene ad esistenza.

  Nella permuta di terreni edificabili contro una costruzione futura, la proprietà dell’edificio si acquista quando l’immobile viene a esistenza, senza necessità di ulteriori dichiarazioni di volontà.

• Art. 24, comma 2, D.lgs. n. 546/1992

  La violazione dei termini per il deposito delle memorie illustrative può comportare tardività processuale, ma nel caso concreto non ha inciso sulla decisione perché le memorie non introducevano motivi o eccezioni nuovi.

• Art. 32, comma 2, D.lgs. n. 546/1992

  La tardività delle memorie è stata riconosciuta, ma ritenuta irrilevante poiché gli argomenti erano già contenuti nel ricorso e le memorie avevano funzione meramente illustrativa.

• Art. 132 codice di procedura civile

  La sentenza deve esporre in modo conciso le ragioni di fatto e di diritto della decisione, senza necessità di una ricostruzione dettagliata di tutte le questioni sollevate.

Massime di principio

• Nelle permute immobiliari che coinvolgono terreni edificabili e una costruzione futura, la congruità economica deve essere valutata considerando l’intera operazione e tutti i beni coinvolti, non isolando soltanto l’edificio ricevuto in permuta.
• Il confronto con il prezzo di un immobile similare è attendibile solo se i beni sono realmente comparabili per stato di avanzamento, finiture, opere incluse, costi ancora da sostenere e condizioni contrattuali.
• La presunta antieconomicità dell’operazione non può essere desunta automaticamente dal fatto che il valore apparente dell’edificio permutato sia superiore al corrispettivo dichiarato: occorre considerare anche il valore dei lotti e degli edifici che restano nella disponibilità dell’impresa.
• L’Amministrazione finanziaria deve fondare la rettifica su una ricostruzione complessiva e coerente dell’operazione; un raffronto parziale o non omogeneo può essere insufficiente a dimostrare maggiori ricavi non dichiarati.
• La presenza di opere o componenti non comprese nel capitolato, o di differenze nello stato di finitura, può rendere non valido il confronto con un immobile apparentemente gemello.