Sentenza del 07/07/2022 n. 21488 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di rettifica e liquidazione che rideterminava il valore di un compendio immobiliare adibito a stabilimento balneare ceduto il 4 novembre 2008, portandolo a Euro 3.293.100,00 rispetto al prezzo dichiarato di Euro 2.000.000,00, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale. La Commissione tributaria regionale della Toscana aveva annullato l'avviso ritenendo che, per effetto della L. n. 88/2009 art. 24, non fosse possibile rettificare il valore dichiarato per una cessione in regime IVA con criteri OMI o metodo comparativo e sostenendo che la base imponibile doveva essere unica, coincidente con quella ai fini IVA. L'Agenzia ha impugnato in Cassazione sostenendo che le imposte ipotecaria e catastale si applicano secondo i loro specifici presupposti (valore venale degli immobili, ai fini del registro) e che la normativa e la giurisprudenza consentono il ricorso al metodo comparativo per rettificare il valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso dell'Agenzia e rigettato il terzo. Ha chiarito che le imposte ipotecaria e catastale sono commisurate alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro, ma ciò non elimina la diversità di oggetto delle singole imposte: per le imposte ipotecaria e catastale la base imponibile deve essere determinata tenendo conto del valore dei singoli immobili e dei debiti strettamente inerenti a essi, escludendo passività aziendali non imputabili ai singoli beni. Ha precisato inoltre che le rilevazioni OMI sono uno strumento di ausilio e che il metodo comparativo può giustificare una rettifica del valore, ma richiede un specifico accertamento di merito. La sentenza della Commissione regionale è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione tributaria regionale della Toscana in diversa composizione per nuovo esame e compiuti accertamenti istruttori; è stata altresì confermata la possibilità di rinnovo della notifica quando fatta al difensore revocato.

Norme richiamate

• L. n. 88 del 2009, art. 24

  Ha eliminato la presunzione legale introdotta nel 2006 riguardo al valore normale degli immobili, riportando la valutazione alla discrezionalità del giudice e rendendo possibile il riesame basato su presunzioni semplici purché gravi, precise e concordanti; non impedisce di per sé l'accertamento del valore degli immobili ai fini ipotecari e catastali.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, artt. 2 e 10

  Stabilisce che l'imposta ipotecaria e quella catastale sono commisurate alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro; ciò comporta che, pur collegandosi alla base per registro, la determinazione per tali imposte deve considerare il valore dei singoli immobili e i debiti ad essi inerenti.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 43 e 51

  Norme sul presupposto e sulla determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro; richiamate nel quadro interpretativo per distinguere la base imponibile dell'atto di trasferimento d'azienda e la rilevanza del valore degli immobili singoli.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35 (e successive modifiche e abrogazioni)

  Le disposizioni del 2006 avevano introdotto una presunzione sul valore normale; poi ridimensionate/abrogate in seguito a valutazioni di incompatibilità con il diritto comunitario. La Corte richiama la storia normativa per chiarire che la presunzione non opera più come regola automatica.

• Art. 291 c.p.c. (rinnovo notifica)

  La giurisprudenza citata stabilisce che la notifica fatta al difensore revocato è nulla (non inesistente) e può essere rinnovata ai sensi dell'art. 291 c.p.c.; principio applicato nel procedimento per la regolarizzazione della notifica del ricorso.

Massime di principio

• Le imposte ipotecaria e catastale, pur essendo commisurate alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro, richiedono la determinazione del valore dei singoli beni immobili: non è corretto applicare meccanicamente un unico valore aziendale a tutti i tributi connessi.
• I valori OMI costituiscono uno strumento di ausilio e di massima indicativa ma non sono di per sé idonei a determinare automaticamente il valore imponibile; il metodo comparativo può giustificare una rettifica solo se supportato da specifici e verificabili elementi di fatto.
• Dopo la L. n. 88/2009 non opera più la presunzione legale automatica di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale: il giudice può valorizzare presunzioni semplici purché siano gravi, precise e concordanti.
• Nelle cessioni di complessi aziendali occorre separare il valore degli immobili (e i debiti ad essi inerenti) dalle passività aziendali generali: le imposte che hanno per oggetto formalità sui singoli beni devono tener conto di questa distinzione.
• In processi tributari le rettifiche del valore basate su metodi comparativi richiedono un accurato accertamento istruttorio e motivazioni di merito chiaramente esplicitate dal giudice per consentire il controllo di legittimità.
• Una notifica effettuata al difensore originario revocato è nulla e deve essere rinnovata, ma non è irrimediabilmente inefficace se la parte può procedere al rinnovo nei termini previsti.