L.R. Lombardia 7/2017

Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti

La legge della Regione Lombardia promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale. L’obiettivo è favorire la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e agevolare l’installazione di impianti tecnologici per il risparmio energetico e la riduzione delle emissioni.

Ambito di applicazione e definizioni

Il provvedimento si applica ai vani e locali situati in piani seminterrati, definiti come quelli in cui pavimento e soffitto risultano, anche solo in parte, rispettivamente sotto e sopra la quota del terreno adiacente all’edificio. Il recupero è consentito solo per locali legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della legge e collocati in edifici serviti da opere di urbanizzazione primaria.

Requisiti igienico-sanitari e condizioni tecniche generali

Gli interventi devono rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti. Per i locali destinati alla permanenza di persone l’altezza interna non può essere inferiore a 2,40 metri; se le altezze sono irregolari, si applica il criterio dell’altezza media. Il rispetto dei requisiti di aeroilluminazione e, più in generale, delle condizioni igienico-sanitarie può essere garantito sia con opere edilizie sia mediante impianti e attrezzature tecnologiche.

Disciplina edilizia e titolo abilitativo

Il recupero può essere realizzato con o senza opere edilizie e non è mai subordinato a piano attuativo o a permesso di costruire convenzionato, né è qualificato come nuova costruzione.

• Se vi sono opere edilizie, occorre il titolo abilitativo previsto dalla normativa edilizia, secondo la specifica categoria di intervento.
• Se non vi sono opere edilizie, l’intervento è soggetto a segnalazione certificata di inizio attività. Dopo il recupero, ogni successivo cambio di destinazione d’uso resta soggetto al regime economico-amministrativo previsto dalla disciplina regionale sul governo del territorio.

Carico urbanistico, aree per servizi e contributi

Quando il recupero comporta incremento del carico urbanistico, si applicano gli obblighi di reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici o di interesse pubblico, secondo i PGT; in caso di impossibilità documentata, è ammessa la monetizzazione. Per interventi fino a 100 mq di superficie lorda, anche con cambio di destinazione d’uso, tali obblighi e la monetizzazione sono esclusi.

Sono inoltre esenti dal contributo di costruzione e dagli obblighi di reperimento aree gli interventi riferiti a specifiche categorie: servizi abitativi, particolari ipotesi previste dalla legge urbanistica regionale e dal testo unico edilizia, nonché quelli promossi o eseguiti su edifici di edilizia residenziale pubblica o sociale o comunque di competenza di comuni e ALER.

Deroghe urbanistiche, paesaggio ed efficienza energetica

Il recupero è ammesso anche in deroga ai limiti e alle prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi, restando ferme le norme regionali in materia di distanze. Gli interventi devono prevedere idonee opere di isolamento termico, in conformità alla normativa tecnica nazionale, regionale e regolamentare. Se l’intervento incide sull’aspetto esteriore di luoghi ed edifici non vincolati paesaggisticamente, è necessaria la procedura di esame di impatto paesaggistico da parte della commissione per il paesaggio.

Prescrizioni sul radon e locali abitativi

Per il recupero di locali seminterrati a uso abitativo, anche con creazione di autonome unità, sono previsti specifici obblighi di prevenzione e verifica del radon. Il comune trasmette all’ATS competente la segnalazione certificata corredata dall’attestazione di almeno una misura tecnica correttiva per la mitigazione o il contenimento del radon e, se tecnicamente possibile, della predisposizione di un’ulteriore misura per la rimozione. Entro 24 mesi dalla segnalazione certificata deve essere effettuata e completata la misurazione della concentrazione media annua di radon, integrando la documentazione. Se i livelli superano i limiti di riferimento, devono essere completate le misure correttive e svolta una nuova misurazione per attestare il rientro nei valori consentiti. Nel caso di mutamento d’uso senza opere verso l’abitativo, la misurazione del radon è obbligatoria e la relazione tecnica va allegata alla comunicazione al comune; in caso di superamento dei limiti, vanno adottate misure correttive e svolte ulteriori misurazioni.

Prescrizioni tecniche specifiche per il recupero abitativo

Per i locali abitativi recuperati:

• le pareti interrate devono essere protette mediante intercapedini aerate o soluzioni equivalenti;
• deve essere garantito un vespaio aerato su tutta la superficie o altra soluzione equivalente;
• per l’estensione di unità residenziali esistenti, limitatamente a locali accessori o di servizio, è ammessa aeroilluminazione totalmente artificiale se la parte recuperata non supera il 50% della superficie utile complessiva;
• per la creazione di unità autonome, il ricorso a impianti tecnologici per ottenere gli indici di aeroilluminazione non può superare il 50% rispetto ai valori previsti dai regolamenti locali;
• ai fini del calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente deve essere almeno pari a 2,5 metri.

Esclusioni territoriali, aggiornamenti comunali e transitorio

Entro il 31 ottobre 2017 i comuni potevano, con deliberazione motivata del consiglio comunale, escludere parti del territorio dall’applicazione della legge per esigenze di tutela paesaggistica, igienico-sanitaria, difesa del suolo o rischio idrogeologico, incluse le aree classificate P2 e P3 del PGRA del Po. Sono comunque escluse le aree interessate da contaminazioni o da bonifiche in corso o concluse, nonché gli ambiti con risalita della falda idonea a determinare rischio per l’uso dei seminterrati. I comuni possono aggiornare nel tempo tali ambiti di esclusione a seguito di nuovi eventi alluvionali o di nuove analisi di rischio geologico e idrogeologico. La disciplina si applica agli immobili esistenti o già legittimati al momento della delibera comunale; per gli immobili realizzati successivamente, si applica solo dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori.

Monitoraggio e valutazione

I comuni devono comunicare annualmente alla Regione i dati relativi ai recuperi effettuati nell’anno precedente, con indicazione di numero, superfici e destinazioni d’uso. La Giunta regionale presenta ogni anno al Consiglio una relazione sul numero e sulla distribuzione territoriale degli interventi, sulle principali caratteristiche degli edifici interessati e sulle esclusioni comunali adottate. La relazione confluisce nella relazione annuale prevista dalla disciplina urbanistica regionale; il Consiglio regionale e gli organi di controllo possono richiedere ulteriori informazioni. I dati raccolti sono resi accessibili e i documenti conclusivi dell’esame sono pubblici.