Sentenza del 15/07/2015 n. 14765 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato le sentenze della Commissione tributaria regionale che avevano escluso l'assoggettabilità a ICI di alcune aree acquistate dalla società nell'ambito del progetto ferroviario per l'alta velocità. Ha sostenuto che la classificazione edificatoria risultante dal Piano regolatore generale fosse sufficiente a qualificare i terreni come aree edificabili ai fini ICI, nonostante il vincolo di destinazione alla realizzazione dell'infrastruttura ferroviaria. Ha inoltre contestato l'omessa pronuncia sulla correttezza del valore imponibile, determinato dal Comune sulla base del prezzo di cessione indicato nell'atto di compravendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassato le sentenze impugnate e rinviato la causa ad altra sezione della Commissione tributaria regionale, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha stabilito che l'inclusione dell'area nel Piano regolatore generale tra quelle edificabili è sufficiente, ai fini ICI, a mantenere la qualificazione di area edificabile, anche in presenza di un vincolo di destinazione ferroviaria. Tale vincolo non elimina l'imponibilità, ma incide sulla concreta potenzialità edificatoria e quindi sulla determinazione del valore venale. Il giudice del rinvio dovrà pertanto verificare il corretto valore di mercato al 1° gennaio di ciascun anno d'imposta, considerando l'incidenza del vincolo e valutando l'attendibilità del prezzo di cessione utilizzato dal Comune.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2

  La norma individua il presupposto dell'ICI; la Corte ha ritenuto applicabile l'imposta alle aree che conservano la qualificazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico generale.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune.

  La classificazione dell'area nel PRG come edificabile è condizione sufficiente per l'assoggettamento a ICI, anche se mancano strumenti urbanistici attuativi o sussistono vincoli sopravvenuti che limitano l'edificazione concreta.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5

  La base imponibile delle aree edificabili deve essere determinata in base al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, tenendo conto anche delle effettive potenzialità edificatorie e degli eventuali vincoli e oneri di urbanizzazione.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  La disposizione ha fornito un'interpretazione autentica del concetto di area edificabile ai fini ICI, collegandolo alla qualificazione urbanistica attribuita dal PRG adottato dal Comune.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Conferma che la qualificazione urbanistica dell'area risultante dallo strumento urbanistico generale rileva ai fini fiscali, indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione di strumenti attuativi.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 59, comma 1, lett. f)

  La disposizione consente al Comune, nell'ambito della propria potestà regolamentare, di riconoscere eventualmente effetti favorevoli al contribuente per variazioni del valore o della qualificazione dell'area, senza che ciò costituisca automaticamente un diritto al rimborso per periodi precedenti.

• Art. 112 c.p.c.

  Impone al giudice di pronunciarsi su tutte le domande e questioni sottoposte al suo esame; la CTR aveva omesso di esaminare adeguatamente la contestazione relativa al valore imponibile.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione ICI, IMU o di tributi analoghi, un'area è normalmente considerata edificabile se il Piano regolatore generale la qualifica come tale, anche quando l'edificazione è concretamente limitata da vincoli sopravvenuti o da una destinazione a opere pubbliche.
• Occorre distinguere tra vincoli di inedificabilità assoluta, che possono incidere sulla qualificazione fiscale dell'area, e vincoli di destinazione o di utilizzo, che di regola non eliminano la natura edificabile ma ne riducono il valore economico.
• La permanenza dell'imponibilità non significa che il terreno debba essere valutato come liberamente edificabile: il valore venale deve riflettere la concreta attualità delle potenzialità edificatorie, i vincoli, gli oneri e la destinazione pubblica.
• Il prezzo indicato in un atto di compravendita può costituire un elemento di valutazione, ma non è automaticamente decisivo: deve essere verificato rispetto al valore venale in comune commercio riferito al 1° gennaio dell'anno d'imposta.
• Quando il giudice riconosce la natura edificabile dell'area ma non determina o non esamina adeguatamente il valore imponibile, la controversia può essere rinviata per una nuova valutazione, senza che ciò comporti necessariamente la conferma integrale dell'importo richiesto dall'amministrazione.