Cassazione Civile, Ordinanza n. 04815/2026 del 03/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un immobile di pregio storico, aggiudicato all'esito di vendita telematica asincrona a un unico offerente sulla base di un'offerta minima inferiore di un quarto rispetto al prezzo base. La debitrice aveva chiesto al giudice dell'esecuzione il rinvio o la sospensione della vendita, richiamando una pretesa definizione transattiva del rapporto con il creditore procedente, la pendenza di trattative con altri creditori e un'istanza di rateizzazione con l'agente della riscossione; tali istanze non erano state accolte. Dopo l'aggiudicazione e il decreto di trasferimento, la debitrice proponeva opposizione ex art. 617 c.p.c., deducendo che il decreto fosse illegittimo per violazione degli artt. 572 e 586 c.p.c., perché il prezzo di aggiudicazione sarebbe stato notevolmente inferiore al valore di stima e vi sarebbe stato un ulteriore interessato all'acquisto che non aveva potuto partecipare per asseriti problemi tecnici della piattaforma telematica. Nel giudizio di merito il Tribunale rigettava l'opposizione. In cassazione la ricorrente articolava tre motivi: 1) violazione degli artt. 572, 586, 591-ter e 617 c.p.c. e dell'art. 111 Cost., sostenendo che il Tribunale avesse erroneamente dichiarato inammissibile l'opposizione sul presupposto che i vizi della vendita delegata dovessero farsi valere solo con reclamo ex art. 591-ter c.p.c., mentre secondo la ricorrente era impugnabile direttamente il decreto di trasferimento; 2) violazione degli artt. 572, 586 e 591-ter c.p.c., dell'art. 19-bis della l. n. 203 del 1991 e dell'art. 111 Cost., contestando che il giudice avesse applicato correttamente il criterio del 'giusto prezzo' ex art. 586 c.p.c. e che avesse omesso di esercitare il controllo sulla concreta possibilità di conseguire un prezzo superiore, anche in presenza di un altro offerente escluso per malfunzionamenti tecnici; 3) violazione degli artt. 2697 c.c. e 112, 115, 116 e 244 c.p.c. e nullità della sentenza per motivazione apparente, deducendo che il Tribunale avesse deciso senza esaminare le istanze istruttorie volte a provare i fatti relativi alla vendita e alla possibile migliore collocazione del bene sul mercato. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile: ha ritenuto il primo motivo non decisivo perché la sentenza impugnata non si fondava solo sulla pretesa inammissibilità processuale, ma soprattutto su autonome rationes di merito, tra cui l'assenza dei presupposti per sospendere la vendita e la tardività della doglianza; ha ritenuto il secondo e il terzo motivo inammissibili per manifesta infondatezza, richiamando il principio consolidato secondo cui il 'prezzo giusto' ex art. 586 c.p.c. ha valenza procedurale e coincide con il prezzo formatosi all'esito di una vendita competitiva regolare, non con il valore di mercato o di stima, e secondo cui il potere di sospensione è eccezionale e limitato a fatti sopravvenuti non conoscibili o a interferenze illecite/criminali che abbiano alterato la procedura. La Corte ha anche valorizzato l'accertamento di merito del Tribunale sul valore stimato dell'immobile, la presenza di abusi edilizi, l'assenza di elementi anomali nella procedura e la tardività della contestazione. Il ricorso è stato quindi respinto in rito come inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando il rigetto dell'opposizione agli atti esecutivi. Ha ritenuto che le censure non colpissero efficacemente le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata e che, comunque, le doglianze sul prezzo di aggiudicazione e sulla mancata sospensione della vendita fossero manifestamente infondate alla luce dell'orientamento consolidato: il 'prezzo giusto' in sede esecutiva è quello formatosi con una procedura competitiva regolare, non il valore di mercato; la sospensione ex art. 586 c.p.c. è consentita solo in casi eccezionali, come fatti sopravvenuti non conoscibili o interferenze illecite. Ha inoltre osservato che la contestazione era tardiva rispetto alla fase in cui i vizi sarebbero dovuti essere fatti valere. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese in favore dei controricorrenti costituiti.

Norme richiamate

• art. 572 c.p.c.

  Richiamato come norma sulla vendita forzata e sul controllo delle offerte, ma la Corte nega che la sola sproporzione rispetto alla stima renda illegittima l'aggiudicazione se la procedura è regolare.

• art. 586 c.p.c.

  Il potere di sospendere la vendita e di non emettere il decreto di trasferimento è eccezionale e va esercitato solo in presenza di fatti sopravvenuti non conoscibili o di interferenze illecite/criminali che abbiano alterato la procedura; il 'prezzo giusto' ha valenza procedurale e non coincide con il valore di mercato.

• art. 591-ter c.p.c.

  È richiamato quale rimedio contro gli atti del professionista delegato, ma la Corte rileva che il ricorso non supera l'autonoma ratio decisionale del rigetto e che, comunque, il tema centrale è la regolarità della procedura e la tardività della contestazione.

• art. 617 c.p.c.

  È il rimedio invocato contro il decreto di trasferimento, ma nel caso concreto il ricorso è dichiarato inammissibile perché non coglie le rationes decidendi della sentenza impugnata.

• art. 111 Cost.

  Invocato in relazione alla motivazione e al giusto processo, ma le censure vengono respinte/inammissibili perché la sentenza di merito era sorretta da argomentazione sufficiente e autonoma.

• art. 19-bis della l. n. 203 del 1991

  Richiamato nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne sviluppi una specifica interpretazione decisiva nel dispositivo.

• art. 2697 c.c.

  Evocato per l'onere della prova, ma la Corte ritiene che le doglianze istruttorie non incidano sulla ratio decidendi e che l'accertamento di merito sulla regolarità della procedura resti fermo.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per il vizio di ultrapetizione/omessa pronuncia, ma la Corte non ravvisa un vizio decisivo nella sentenza impugnata.

• art. 115 c.p.c.

  Evocato in relazione alla valutazione delle prove; la Corte non accoglie la censura.

• art. 116 c.p.c.

  Evocato in relazione al prudente apprezzamento delle prove; la Corte non ravvisa violazioni decisive.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato per la prova testimoniale, ma la Corte considera le censure inammissibili perché non idonee a scalfire la decisione di merito.

• artt. 299 ss. c.p.c.

  La Corte afferma l'irrilevanza, nel giudizio di cassazione, degli eventi interruttivi previsti per il merito, compresa l'apertura della liquidazione giudiziale.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Indicato come base dei motivi per violazione di legge.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Usato per dichiarare inammissibili i motivi perché manifestamente infondati rispetto a un orientamento consolidato della Corte.

Massime di principio

• Nel procedimento di vendita forzata, il 'prezzo giusto' rilevante ai fini dell'art. 586 c.p.c. ha natura procedurale: coincide con il prezzo formatosi all'esito di una gara competitiva regolare e non con il valore di mercato o di stima del bene.
• La mera sproporzione tra prezzo di aggiudicazione e valore stimato dell'immobile non basta, da sola, a giustificare la sospensione della vendita o l'illegittimità del decreto di trasferimento.
• Il potere del giudice dell'esecuzione di sospendere la vendita ex art. 586 c.p.c. è eccezionale e può essere esercitato solo in presenza di fatti sopravvenuti non conosciuti né conoscibili o di interferenze illecite/criminali che abbiano alterato la procedura.
• Nel giudizio di legittimità è inammissibile il motivo che non colpisca tutte le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata, poiché la sua eventuale fondatezza su un solo passaggio argomentativo non sarebbe decisiva.
• Le contestazioni sui vizi della fase di vendita devono essere proposte tempestivamente nel subprocedimento pertinente; non possono essere riaperte, senza specifiche ragioni, nella fase successiva del trasferimento quando il vizio lamentato attiene alla fase precedente.
• La deduzione di omesso esame di istanze istruttorie non è sufficiente se non incide sulla ratio decidendi effettiva e se il giudice di merito ha comunque fondato il rigetto su accertamenti di fatto e su una valutazione giuridica autonoma.

Come è indicizzato