Cassazione Civile, Ordinanza n. 30923/2025 del 25/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dal recupero a tassazione, da parte dell’Amministrazione finanziaria, dell’IVA ordinaria in luogo dell’aliquota agevolata del 4% fruita in sede di acquisto di un’unità immobiliare qualificata nell’atto come abitazione non di lusso e accatastata in categoria A/2. L’Ufficio aveva ritenuto indebitamente applicata l’agevolazione "prima casa" perché, secondo una nota del Comune, il complesso edilizio in cui era inserito l’immobile ricadeva in zona urbanistica D2, con destinazione turistico-ricettiva e asserita necessità di classamento in categoria speciale D2. La Commissione tributaria regionale aveva accolto l’appello dell’Agenzia, ritenendo prevalente la destinazione urbanistica del complesso e la conseguente natura strumentale dell’immobile rispetto al dato catastale. La contribuente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione delle norme sull’agevolazione IVA e sul classamento catastale, sostenendo che il bene era sempre rimasto accatastato A/2 e che una nota comunale non poteva sostituirsi a un vero provvedimento di variazione catastale; 2) violazione delle norme sull’aliquota agevolata, deducendo che i requisiti per il beneficio dipendevano dalle caratteristiche dell’immobile e non dalla sola zona urbanistica; 3) violazione della disciplina della nota II-bis, ribadendo che al momento del trasferimento l’immobile risultava A/2 e che quindi le dichiarazioni rese non erano mendaci.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati congiuntamente i motivi. Ha affermato che, ai fini dell’IVA agevolata del 4% per l’acquisto della prima casa, l’indagine va compiuta sugli elementi strutturali e funzionali della singola unità immobiliare al momento dell’ultimazione o sulla classificazione catastale definitivamente stabilita; è irrilevante la sola destinazione urbanistica del terreno o del complesso edilizio, in presenza di un accatastamento A/2 e di una destinazione abitativa non di lusso. Poiché il giudice di merito aveva deciso facendo esclusivo riferimento alla destinazione urbanistica D2 senza esaminare il classamento catastale e le caratteristiche concrete dell’immobile, la Cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso della contribuente e annullando l’atto impositivo. Ha inoltre condannato l’Agenzia delle Entrate alle spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• art. 16 d.P.R. n. 633/1972

  richiamato come base dell’aliquota IVA agevolata per le case di abitazione non di lusso; la Corte lo coordina con i criteri del d.m. 2 agosto 1969 e con la nota II-bis dell’imposta di registro, valorizzando il dato catastale e le caratteristiche concrete dell’immobile.

• d.m. 2 agosto 1969, n. 218

  richiamato quale criterio per individuare le case di abitazione non di lusso ai fini dell’aliquota agevolata IVA.

• art. 6 d.P.R. n. 1142/1949

  richiamato dalla ricorrente per contestare il rilievo attribuito alla nota comunale in assenza di una formale variazione catastale.

• d.m. Finanze n. 701/1994

  richiamato dalla ricorrente nel contestare le modalità di classamento e la rilevanza della nota comunale.

• art. 1, comma 336, L. n. 311/2004

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che l’eventuale correzione del classamento avrebbe richiesto un intervento formale dell’Ufficio competente.

• art. 1, Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  "in presenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis"; "in caso di dichiarazione mendace"; "le predette disposizioni non si applicano"

  la Corte la interpreta come disciplina che collega le agevolazioni alle condizioni sostanziali dell’immobile e del soggetto acquirente; per le cessioni soggette a IVA, le dichiarazioni devono riferirsi al momento del trasferimento, ma l’eventuale decadenza presuppone una vera dichiarazione mendace o il mancato rispetto delle condizioni legali.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  utilizzato per decidere la causa nel merito, una volta esclusa la necessità di ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  indicato come parametro dei motivi di ricorso, per dedurre violazioni di legge e vizi di nullità/processuali nella sentenza di merito.

Massime di principio

• Ai fini dell’agevolazione IVA per l’acquisto della prima casa, la verifica della spettanza del beneficio deve fondarsi sulle caratteristiche strutturali e funzionali della singola unità immobiliare e sulla sua classificazione catastale, non sulla sola destinazione urbanistica dell’area o del complesso in cui il bene è inserito.
• La permanenza di un classamento catastale in categoria abitativa e l’effettiva destinazione ad abitazione non di lusso rendono applicabile l’aliquota agevolata, purché sussistano le ulteriori condizioni di legge previste per il beneficio prima casa.
• La sola nota o attestazione dell’ente locale sulla zonizzazione urbanistica non è sufficiente, da sola, a far decadere dall’agevolazione o a sostituire un formale intervento sul classamento catastale, quando quest’ultimo non risulti modificato dall’autorità competente.
• In presenza di errore del giudice di merito che abbia trascurato il dato catastale decisivo e non siano necessari ulteriori accertamenti, la Cassazione può cassare la sentenza e decidere la causa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c.

Come è indicizzato