Sentenza del 08/07/2015 n. 6229 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dichiarato nell'atto di compravendita immobiliare. L'Amministrazione aveva fondato la maggiore pretesa tributaria sui valori OMI e su inserzioni pubblicitarie relative a immobili comparabili, riducendo i prezzi pubblicizzati del 10% per tenere conto delle possibili trattative. Secondo il ricorrente, tali elementi non dimostravano il reale valore di mercato dell'immobile: i valori OMI hanno natura meramente indicativa e le inserzioni pubblicitarie rappresentano offerte ipotetiche, non compravendite effettivamente perfezionate.

La decisione

Il ricorso è stato accolto, poiché la motivazione dell'avviso è stata ritenuta insufficiente e non conforme al metodo previsto dalla disciplina dell'imposta di registro. L'art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 richiama atti concretamente conclusi, idonei a fornire un effettivo parametro di confronto; le inserzioni pubblicitarie, invece, non hanno lo stesso valore probatorio. Anche i soli valori OMI non sono sufficienti, autonomamente, a fondare una rettifica del valore dichiarato. Di conseguenza, la pretesa tributaria basata su tali elementi è risultata illegittima.

Norme richiamate

• Art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro)

  L'art. 51 fa riferimento ad atti che si siano concretamente perfezionati e che possano costituire un valore di riferimento.

  La rettifica del valore di un immobile deve fondarsi su elementi concreti e verificabili, come atti di compravendita effettivamente conclusi. I valori OMI possono avere funzione orientativa, ma non sono da soli sufficienti; a maggior ragione, non sono idonee a provare il valore effettivo le semplici inserzioni pubblicitarie, che esprimono soltanto richieste o offerte potenziali.

Massime di principio

• I valori OMI costituiscono un indice di riferimento e non una prova automatica del maggior valore dell'immobile: l'Amministrazione deve fornire ulteriori elementi concreti, specifici e coerenti.
• Le inserzioni immobiliari indicano prezzi richiesti e non prezzi effettivamente realizzati; pertanto, salvo adeguati riscontri, non possono dimostrare da sole il valore venale effettivo.
• Per rettificare il valore dichiarato in un atto, sono preferibili comparabili fondati su compravendite realmente perfezionate, con caratteristiche analoghe per ubicazione, tipologia, stato e dimensioni.
• Una riduzione percentuale del prezzo pubblicizzato non trasforma automaticamente un'offerta ipotetica in un dato probatorio attendibile.
• Un avviso di liquidazione deve spiegare in modo puntuale il percorso logico e probatorio seguito per determinare il maggior valore; una motivazione generica o basata soltanto su stime astratte può essere annullata.